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Die dritte Haut – ohne Bluff

admin — Sat, 28 Aug 2010 14:04:44 +0000

Günstige Häuser Vierzimmerwohnungen für 800 Franken: Die Forderung ist für Markus Mosimann so absurd nicht. Der Inhaber einer Holzbaufirma, die auch günstige Häuser realisiert, findet, dass die Leute für sich selbst bauen sollten: Sie müssten sich wohl fühlen, aber kein Renommierstück erstellen.

Markus Dütschler
Daniele Jennis Vorschlag, Wohnungen für 800 Franken zu erstellen, hat Echo erzeugt («Bund» vom Mittwoch). Die Idee des Stadtrats der Grünen Partei Bern steht quer in der Landschaft, wollen doch andere Kräfte für Mittelstand und gut Verdienende bauen. «800 Franken – eine echte Herausforderung», findet Markus Mosimann, «doch der Ansatz ist gut.» Der Inhaber der Holzforum AG hat Erfahrung mit günstigem Wohnen und weiss, wie es erreicht wird: «Investoren und Bewohner müssen das Wohnen neu überdenken und gemeinsam definieren.»
Viele tun das nicht. «Es wird viel für das Aaah! und Oooh! von Freunden und Besuchern gebaut», weiss Mosimann. Grosse Beträge flössen in Renommierküchen und andere teure Einrichtungen. In Anlehnung an den Philosophen Erich Fromm rät Mosimann, eher «das Sein als das Haben» in den Vordergrund zu stellen. Die Familien, die er berate, frage er: «Was ist für euch wichtig? Was braucht ihr wirklich?» Eigentlich gehe es um Nestbau, wie ihn Vögel oder Biber betrieben. Da kämen Urinstinkte ins Spiel, besonders, wenn Kinder da seien.
«Das Haus ist die dritte Haut», sagt Mosimann. Wie die Körperhaut oder die Kleider müsse auch eine Hauswand atmen, Feuchtigkeit aufnehmen und abgeben können. Darum sei es wichtig, mit natürlichen Baustoffen zu arbeiten, die in Würde altern und Kratzer bekommen dürften. «Natürliches Material schafft den grössten Teil der Behaglichkeit.» Und wenns den Leuten wohl sei, verblasse der Wunsch nach Renommierstücken. «’Schön aber bescheiden’ braucht Mut.»· Mosimann macht sich keine Illusionen. Viel verbreiteter sei das Gegenteil: «Man nimmt billige Materialien ohne ökologischen Anspruch.» In der dritten Haut «aus Plastik» fühle man sich unwohl. «Dank teurem Innenausbau soll es doch noch gut aussehen» – an die Stelle natürlicher Schönheit trete der schöne Schein, «der Bluff».
800 Franken seien eine Herausforderung, so der Häuserbauer. Realistischer seien 1000 Franken. Was bekäme man für den Preis? «Etwas Bescheidenes, sehr Behagliches, keinen Bluff.» Mosimann skizziert, was das heissen kann. Beispielsweise einen grossen Raum, den die Bewohner selber einteilen können, mit Holz- oder Gipsfaserplatten, so dass sich die Räume den Bedürfnissen anpassen. «Man darf dann aber nicht an jeder Ecke eine eingebaute Steckdose erwarten.»
Mosimann kann nicht zaubern, hinterfragt jedoch die konventionellen Massstäbe, die auf ein Höher-Weiter-Schneller hinauslaufen. «Muss in jeder Ecke eine Nasszelle sein?» fragt er. Ein Bad, ein WC genüge, so habe er es in seinem Haus. Ob seine Kinder nicht doch mit einem zusätzlichen stillen Örtchen liebäugelten? Schon möglich, sagt Mosimann. Es gebe in der Familie Diskussionen, man müsse Rücksicht nehmen, das sei nicht schlecht. Tatsächlich: Sonst liest ein Geniesser ein Buch auf dem Thron, und die restliche Familie tanzt draussen Charleston.
Er hat ein reines Holzhaus realisiert, das eine halbe Million kostete, dafür sagenhafte 260 Quadratmeter Wohnfläche aufweist. «Das war genau das Nest, das sich diese Familie wünschte.» Mit einem grossen Holzofen, der alles heizt. Eine andere Familie habe ein Häuschen für 300 000 Franken gebaut: «Ein witziges, originelles, herziges Haus, keine Traumvilla.» Beide Familien hätten in Bauteilbörsen (siehe Faktenbox) Kücheneinrichtungen, Türen und dergleichen gesucht. «Die Jagd danach machte Spass, es war wie Hälmchen suchen fürs Nest», so Mosimann. Jedes Teil habe eine Geschichte, die zur Familie und zum Haus gehöre. Hier könne man viel Geld sparen.
Den Trend zu Luxuswohnungen findet Mosimann falsch. Luxus sei alles, was über 2000 Franken Miete koste, wenn man einen Handwerkerlohn zu Grunde lege. Und die Regel, wonach man nicht mehr als ein Drittel für die Miete ausgeben sollte. Wohnen sei «ein Grundbedürfnis», das «wichtig für den sozialen Frieden» sei. Dieses günstige Wohnen solle man fördern, denn dann müssten sich die Leute nicht so krass verschulden.

BAUTEILE BILLIGER SIND

Ist ein Lavabo kaputt, nur weil es einige Jahre lang benutzt wurde? Nein, sofern der Besitzer Sorge dazu getragen hat. Auch Türbeschläge, WC-Schüsseln, Kochherde, Kühlschränke, Backöfen, Geschirrspüler und Dampfabzüge liessen sich im Grunde gut weiterverwenden. Das wird auch immer mehr gemacht. Statt die Geräte oder Bauteile zu entsorgen, werden sie ausgebaut und zwischengelagert, bis sie in ein neues Objekt integriert werden. In der Stadt Bern befindet sich die Baubar an der Scheibenstrasse 59 A im Breitenrainquartier, wo obiges Bild aufgenommen wurde. Das Lager mit Bauteilen ist geöffnet wie ein Verkaufsladen: Dienstag bis Freitag 9 bis 12 Uhr, 13 bis 17.30 Uhr, samstags nach Vereinbarung (Telefon 031 348 08 48). In Europa und in der Schweiz gibt es verschiedene Bauteilbörsen, die im Internet (www.bauteilclick.ch) aufgesucht werden können. Holzöfen, Badewannen, Sickersteine oder Gartentore können besichtigt und reserviert werden. Wer auf diese Weise eine Abwaschmaschine ergattert, macht ein Schnäppchen, denn mit 300 Franken kostet die gereinigte, kontrollierte Occasion noch einen Bruchteil des Neuwerts. Weitere Bauteilbörsen gibt es in Riedtwil und Thun. (mdü)

Bund, 24.09.2004

«Die Stadt Bern soll auch selbst bauen»

admin — Sat, 28 Aug 2010 14:03:12 +0000

Steht eine Wohnbauplanung an, ist der Stadtpräsidiumskandidat nicht weit: Daniele Jenni (Grüne Partei Bern) hat schon manche Vorlage blockiert oder gebodigt. Mit politischen und juristischen Mitteln. Wunschlos glücklich mit der Stadtberner RGM-Regierung sind die Bauinvestoren nicht. Doch Bauen ist überall ein zähes Geschäft, das behindert wird durch Perfektionismus, Einsprachen und politische Vorgaben.

Stefan Bühler

Herr Jenni, warum leben Sie in der Stadt?
Danielle Jenni: Ich kam hier zur Welt, habe immer hier gewohnt und fühle mich wohl hier. Die Stadt bedeutet mir etwas.

Gelegentlich gewinnt man den Eindruck, dass Sie alles bekämpfen, was für eine Stadt typisch ist.
Das finde ich nicht. Ich versuche das typisch Städtische einerseits zu bewahren, andererseits zu fördern.

Reden wir vom Wohnbau – da haben Sie sich unter anderem gegen die Überbauung Viererfeld gewehrt. Müssen in der Stadt Bern tatsächlich einen Kilometer vom Zentrum entfernt Kühe weiden?
Es ist absolut notwendig, dass es Grünflächen gibt in unmittelbarer Nähe der Stadt. Überbaut man diese, und das erst noch für teure Luxusbauten, wird das Ziel einer attraktiven Stadt nie erreicht.

Sie wehrten sich auch gegen die Überbauungen Mutachstrasse und Manuelmatte, zurzeit kämpfen Sie gegen die Vorlage hintere Schosshalde. Darf in der Stadt keine Wiese mehr überbaut werden?
In der Stadt darf Grünraum in dieser Form effektiv nicht überbaut werden. Man kann in gewissen Bereichen verdichtet bauen. Ich erinnere etwa an die Überbauung Weissenstein, das habe ich unterstützt. Oft ist es aber das falsche Konzept, das immer wieder dazu führt, dass man Grünflächen überbauen will: der Glaube, man könne gute Steuerzahler anziehen, indem man teuren Wohnraum zur Verfügung stellt. Die Nachfrage besteht aber in erster Linie für billige, grosse Wohnungen.

Nicht nur im Baumgarten wurden teure Wohnungen problemlos verkauft. Und laut Statistik stehen in Bern teure Wohnungen nicht leer.
Im Moment hat es zum Glück noch nicht so viele neu gebaute, teure Wohnungen. Und doch stehen viele teure Wohnungen leer. Zum Beispiel in der Nähe der einst geplanten Überbauung Manuelmatte kenne ich ein Haus, das seit Jahren unbewohnt ist.

Die grossen Wohnungen sind zu fast 100 Prozent vermietet.
Es ist tatsächlich nötig, dass man mehr grosse Wohnungen zur Verfügung hat. Aber nicht so teure, sondern sehr billige. Nur fehlt der politische Wille, das zu machen.

Was heisst billig? Eine Viereinhalbzimmerwohnung für . . .
. . . 800 Franken. Das wäre nötig.

Und Sie glauben, dass man jemanden findet, der Wohnungen für diesen Preis bauen könnte?
Das glaube ich, wenn man die Planung darauf ausrichtet und die städtische Liegenschaftsverwaltung eine solche Politik betreibt. Zurzeit aber geht das mit der Politik der Liegenschaftsverwaltung nicht.

Welche Art Häuser wären das?
Ich kann nicht das Rezept für den einzelnen Ausbau nennen. Ich sage aber, dass wir uns in dieser Tendenz ausrichten und die vorhandenen administrativen Ressourcen dafür einsetzen sollten. Die Nachfrage nach Niedrigstandard-Wohnungen ist da, insbesondere bei Familien, aber auch bei jungen Leuten, die zusammen leben wollen. Im Moment haben solche Gruppen keine andere Möglichkeit, als Wohnungen zu besetzen. Das liesse sich ändern, indem entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt würde. Da muss die Stadt Vorleistungen bringen, indem sie mit neuen Genossenschaften zusammenarbeitet oder Grundstücke einbringt. Dabei darf sie nicht meinen, sie besitze Liegenschaften, um Profit zu machen.

Billige Wohnungen gibts bereits, auch in manchen Liegenschaften des Wohnbaufonds der Stadt . . .
Zurzeit werden diese Wohnungen verkauft. Es gäbe auch eine andere Möglichkeit: nämlich das Problem der schlechten Belegung zu lösen, indem zum Beispiel Wohnungsbörsen eingerichtet werden. Viele Leute, die jetzt in zu grossen Wohnungen leben, wären grundsätzlich bereit, zu zügeln.

Die Stadt ist auch auf Leute angewiesen, die viel Steuern zahlen – dafür braucht es entsprechenden Wohnraum. Zurzeit lassen sich solche Leute in der Region nieder.
Muri ist für extreme Fälle immer attraktiver, Bern kann damit nicht konkurrenzieren. Die ganze Konkurrenz zwischen den Gemeinden ist sowieso völlig absurd. Sieht man, was allein in Ostermundigen gebaut werden soll – das ist verrückt. Das Gleiche in Köniz. Alle wollen die so genannt guten Steuerzahler anziehen, doch zuletzt werden sie alle – besonders Bern – auf ihren Luxuswohnungen sitzen bleiben. Letztlich führt kein Weg darum herum, gesamtregional zu planen.

In der Region werden auch Matten überbaut, die kaum durch den öffentlichen Verkehr erschlossen sind. Ist denn das in Ihrem Sinn?
Nein. Das ist genauso falsch. Wenn wir etwas Richtiges durchsetzen können wie die Erhaltung des Viererfelds, dann dürfen wir nicht dieser Logik nachgeben und sagen: In den Regionsgemeinden machen sie es falsch, nun müssen wir es auch in Bern verkehrt machen, damit die Fehler nicht mehr in der Agglomeration passieren.

Werden Wohnungen mit genug Fläche und gehobenem Standard gebaut, wird auch der Druck auf die billigeren Wohnungen etwas kleiner. Einverstanden?
Das glaube ich kaum. Andere Gemeinden machen die gleiche Politik – es ist eine ruinöse Konkurrenz, von der Bern sicher nicht profitiert. Im Murifeld und in Holligen haben wir jedoch Modelle, wo das Konzept von Billigwohnungen funktioniert. Im Murifeld hat sich dank der Mitbestimmung der Mieterschaft gezeigt, dass die Leute die von der Verwaltung geplanten Sanierungen gar nicht in dieser Form wollten, sondern einfache Renovationen, in deren Folge der Mietzins nicht stark anstieg.

Soll die Stadt selbst neue, billige Wohnungen bauen?
Die Stadt soll, wo es nützlich ist, selbst bauen. Sie soll aber auch mit Genossenschaften – nicht nur mit den traditionellen, sondern neuen – zusammenarbeiten, ihnen gegenüber Goodwill aufbringen.

Wo soll die Stadt selbst bauen?
Überall, wo verdichtetes Bauen möglich ist; sicher nicht auf Grünflächen. Private Investoren sollen dort bauen, wo es den städtischen Interessen und der städtischen Nachfrage entspricht. Stellen Investoren Bedingungen wie das Überbauen von Grünflächen und die Konzentration auf Luxuswohnungen, kann ich auf sie verzichten. So entstünden nur teure Wohnungen, für die keine Nachfrage besteht.

Kein Investor wird ein Haus bauen, von dem er im Voraus weiss, dass er es nicht verkaufen kann.
Da habe ich meine Zweifel. So rational funktioniert eben auch der Wohnungsbau nicht. Nicht nur die Börse ist irrational. Es wird sehr viel an Orten investiert, die keine Zukunft haben.

Bund, 22.9.2004

«Wohnfriede» ist nicht selbstverständlich

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:59:59 +0000

Die Schweiz als Wirtschaftsstandort erhält ständig Bestnoten. Von grosser Bedeutung sind dabei «Soft»-Faktoren wie Bildungswesen, Umwelt, Kultur – und nicht zuletzt die Wohnqualität. Erst die internationale Perspektive macht solche Werte richtig bewusst – und die Notwendigkeit, sie gezielt zu pflegen.

Hans Conrad Daeniker
In London sind die Mietpreise innert zehn Jahren um über 50 Prozent angestiegen. Vor einem Jahr kostete eine durchschnittliche Mietwohnung knapp 2100 Franken pro Monat. Das können sich auch gut ausgebildete Fachkräfte zum Beispiel der zentrumsnahen Schulen und Spitäler nicht leisten. Sie weichen aus in die Peripherie, nehmen extrem lange Arbeitswege in Kauf und verschlimmern die Verkehrsprobleme. Die britische Regierung investiert jetzt innert zwei Jahren 1,6 Milliarden Franken für ein Wohnbauprogramm für 10’000 öffentliche Angestellte – macht 160’000 Franken pro Haushalt!
In den Banlieues von Paris und anderen französischen Städten haben im Herbst 2005 wochenlang schwere Unruhen das Land in Atem gehalten. Die Akteure waren schlecht gebildete und integrierte, meist erwerbslose Jugendliche. Sie leben in riesigen, gesichts- und lieblosen Wohnbauten der Agglomeration, weitab von den Zentren und ohne alltäglichen Kontakt zu anderen Bevölkerungsschichten. Die französischen Sozialwohnungs-Monokulturen und die daraus folgende Segregation, die Trennung einheimischer und zugewanderter Menschen, sind mitverantwortlich dafür.

Durchmischung statt «Gated Communities»
Man muss sich solche Zustände vor Augen halten, um bewusst zu machen, dass die Schweizer Metropolitanregionen eine geradezu paradiesische Wohnqualität aufweisen. Zugezogene Topmanager schwärmen nicht zufällig davon, dass sie hierzulande nicht in «Gated Communities» (geschlossene, bewachte Wohnbezirke für Gutverdienende) leben und die Hälfte der Arbeitszeit im Auto verbringen müssen. Auch sie profitieren damit indirekt von einer jahrzehntelangen, bedachtsamen Wohnbaupolitik mit einer ganzen Reihe von positiven Folgen. In Stichworten und am Beispiel der Stadt Zürich:
- Die sozialen Unterschiede zwischen den Stadtquartieren sind relativ gering. Sogar auf kleinem Raum findet sich eine stark durchmischte Bevölkerung.
- Etwa 30 Prozent aller Wohnungen gehören gemeinnützigen Bauträgern (zwei Drittel davon Wohnbaugenossenschaften), welche die Kostenmiete anwenden. Deren Wohnungen sind deshalb bei gleicher Fläche um rund 25 Prozent günstiger als der Durchschnitt.
- Das Prinzip der Gemeinnützigkeit bedeutet auch Nachhaltigkeit: Genossenschaftswohnungen sind der Spekulation entzogen. Auch Jahrzehnte nach einer längst abgelaufenen und zurückbezahlten Subventionierung bleiben sie damit preisgünstig.
- Zusätzlich werden bestimmte Wohnungen aus Mitteln der Wohnbauförderung (von Stadt und Kanton) gezielt vergünstigt. Es gibt aber keinen isolierten Sozialwohnungsbau, sondern die unterstützten Wohnungen machen immer nur einen Teil der betreffenden Siedlung aus. Die Integrationskraft solcher Siedlungen ist unschätzbar hoch.

Zu selbstverständlicher Standortfaktor?
Wissen wir unsere Trümpfe im internationalen Standortwettbewerb eigentlich zu schätzen? Ist uns klar, welch entscheidende Bedeutung «Soft-Faktoren» wie Bildung, Umwelt, Kulturangebot und eben Wohnqualität haben? Im Hinblick auf eine Informationsveranstaltung für Bundesparlamentarier hat der Wohnbund kürzlich Wirtschaftsförderer und Personalchefs internationaler Firmen für ein mögliches Gastreferat zu diesen Themen angefragt. Doch sie sagten ab – mit paradoxen Begründungen: «Ich könnte dazu nur Allgemeinplätze äussern: In Sachen Lebensqualität liegt die Schweiz unbestritten weit vorn. Und das Wohnangebot ist derart gut, dass es schlicht und einfach kein Thema ist!» (Wirtschaftsförderer der Stadt Zürich). «Ich kann leider zu diesen Fragen keine Aussagen machen. Weil unsere Beschäftigten keine gravierenden Wohnprobleme haben, gibt es dazu weiter nichts zu sagen.» (Personalchef Siemens Switzerland, Zug).
Diese rosigen Aussagen dürfen uns aber nicht dazu verleiten, Wohnungspolitik und Wohnraumförderung aus der Agenda zu streichen – im Gegenteil: Die Schweizer Politik, insbesondere auf Bundesebene, muss erkennen, wie wertvoll der eidgenössische «Wohnfriede» ist, sowohl aus sozialen Gründen wie auch als Standortfaktor. Und dieser Vorteil im internationalen Wettbewerb braucht bewusste Pflege und eine langfristige Perspektive, etwa in den folgenden Handlungsfeldern:
- Die Wohnungspolitik und die Wohnraumförderung als langfristige Aufgabe wahrnehmen: Der (noch) grosse Anteil und vielfältige Nutzen gemeinnütziger Wohnungen ist die Frucht einer bald hundertjährigen Förderungspolitik einzelner Städte und Kantone und des Bundes. Was wir heute mit relativ geringem Aufwand in Gang setzen und fördern, wird noch Jahrzehnte später wirksam sein.
- Synergien mit Energie-, Verkehrspolitik und Raumplanung erkennen: Die Siedlungen gemeinnütziger Bauträger nutzen überdurchschnittlich viel erneuerbare Energie und verbrauchen unterdurchschnittlich wenig Boden. Ihre Bewohnerinnen und Bewohner beanspruchen weniger Wohnfläche und besitzen weniger Autos als der Durchschnitt.
- Das Kompetenzzentrum und die Instrumente des Bundes stärken: In jüngster Zeit häuften sich Versuche, den Bundesauftrag in der Wohnungspolitik als ordnungspolitisch unerwünscht zu torpedieren oder den (grösstenteils untätigen) Kantonen zuzuschieben. Sie wurden bisher alle abgelehnt, weil genügend besonnene Bürgerliche gegenüber kurzsichtigen Deregulierungs-Schalmeien immun sind. Doch die Abwehr dieser Vorstösse hat unnötig Energien absorbiert und Unsicherheit geschaffen. Jetzt ist es an der Zeit, die verstreuten wohnungspolitischen Bundesaufgaben beim Bundesamt für Wohnungswesen zu konzentrieren und damit dessen Kompetenz und Effizienz zu stärken.
- Die Direktdarlehen gemäss Wohnraumförderungsgesetz endlich einsetzen: Das Parlament hat 2003 ein neues Wohnraumförderungsgesetz mit neuen Instrumenten verabschiedet, die darin vorgesehenen Direktdarlehen jedoch im gleichen Jahr bis 2008 sistiert. Zum Glück fiel diese Sparübung in eine Zeit tiefer Hypothekarzinsen. Jetzt zeigt die Zinskurve wieder nach oben, und es wird höchste Zeit, das Mittel der Direktdarlehen einzusetzen.
- Eine gezielte Wohnungspolitik auch in den Agglomerationen betreiben: Während die Zentren der Schweizer Metropolitanregionen, Zürich und Genf, und wenige weitere Städte bzw. Kantone eine bewusste und vernetzte Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik betreiben, fehlt es in vielen weiteren Städten und insbesondere in den Agglomerationen noch am Bewusstsein dafür. Zu oft folgt die Liegenschaftenpolitik und die Ortsplanung der Devise, möglichst gute Steuerzahler mit möglichst üppigem Landverbrauch anzulocken, obwohl die Erschliessungs- und Infrastrukturkosten dagegen sprechen. Doch steigende Hypothekarzinsen (oder die hohen Scheidungsraten im Eigenheim) könnten solche Träume überraschend schnell platzen und die Gemeindekassen darben lassen.

Hans Conrad Daeniker ist Beautragter des Wohnbunds. Der Wohnbund/Fédérhabitation ist eine Aktionsgemeinschaft der drei Dachverbände des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Sein Ziel ist, die Bedeutung und den Nutzen dieses «dritten Weges» bewusst zu machen und den Bundesauftrag in der Wohnraumförderung zu erhalten (www.wohnbund.ch).

Wohnen Nr. 7/8, 2006

Teure Logis am Rheinknie

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:57:57 +0000

Im Kanton Basel-Stadt soll das Förderprogramm Logis Bâle dafür sorgen, dass 5000 grosse Wohnungen entstehen. In der Tat haben institutionelle Anleger und Kanton in den letzten Jahren verschiedene Neubauten erstellt, die auch architektonisch überzeugen. Das Angebot richtet sich allerdings durchwegs an den Mittelstand. Neue Arealentwicklungen eröffnen nun die Chance, dass auch die Basler Baugenossenschaften zum Zug kommen.

Philippe Cabane
In Basel ist es still um den preisgünstigen Wohnungsbau. Die genossenschaftliche Tätigkeit beschränkt sich vorwiegend auf die Umstrukturierung, Ergänzung oder Anpassung des Bestands an heutige Standards. Denn wirklich preisgünstig wohnt nur, wer in einem Haus lebt, das über Jahrzehnte nachhaltig bewirtschaftet worden ist. Hier stimmen sowohl Miete als auch Ertrag. Bei Neubauten sieht es anders aus. Schon die Erstellungskosten einer Familienwohnung mit durchschnittlichem Schweizer Standard verschlingen 80 Prozent der Anlagekosten. Und das sind schnell einmal monatlich 1800 Franken und mehr. Der Rest sind Landkosten. Wer nicht im Besitz von erheblich unter den Marktpreisen liegendem Land ist, baut heute kaum günstiger als herkömmliche Investoren.
Natürlich ist auf Basler Stadtgebiet die Realisierung von Wohnbauvorhaben nicht einfach. Eingezontes Bauland ist zurzeit noch Mangelware. Ferner liegt die Leerwohnungsziffer seit 1998 in einem Bereich zwischen 1,3 und 1,5 Prozent. Rein statistisch gesehen ist also keine Rede von Wohnungsnot, und auch das Angebot auf dem Liegenschaftsmarkt scheint auf den ersten Blick durchaus vernünftig. Dennoch bestehen gewisse strukturelle Engpässe. Drei Viertel der Wohnungen in Basel verfügen über weniger als vier Zimmer. Um diese Engpässe auszugleichen, verfolgt der Kanton Basel-Stadt eine gezielte Wohnbaupolitik. Das Instrument hierzu heisst Logis Bâle.

Bevölkerungspolitik durch Wohnungsbau
Logis Bâle ist eines von drei Impulsprogrammen aus dem im Juni 1999 vom Basler Regierungsrat verabschiedeten Aktionsplan Stadtentwicklung. Der Aktionsplan fasst ein Paket von insgesamt 200 Einzelmassnahmen zusammen. Erarbeitet wurden diese aus den Resultaten der 1998 durchgeführten «Werkstadt Basel», einem umfassenden Dialogprozess zwischen Wirtschaft, Bevölkerung und Verwaltung. Der Aktionsplan Stadtentwicklung soll entscheidend zur Lösung des Basler Steuerproblems beitragen. Als Stadtkanton leidet Basel stark unter der Abwanderung von Mittelstandsfamilien in die Agglomerationsgemeinden des Kantons Baselland und verliert damit wichtige Steuereinnahmen. Die Auswertung einer 1998 durchgeführten Bevölkerungs- und Wanderungsbefragung ergab, dass als wichtiger Grund für den Wegzug aus Basel vor allem das Fehlen von geeigneten Familienwohnungen angegeben wurde. Logis Bâle soll deshalb mithelfen, diese Engpässe zu beheben, indem von 2001 bis 2010 insgesamt 5000 hochwertige Wohnungen erstellt werden sollen.
Die Ziele von Logis Bâle machen ein klare Ausrichtung auf die oberen Preislagen deutlich:
• Verbesserung des Angebotes im Segment der grossen Wohnungen mit guter Qualität durch Neubau, Umnutzung, Umbau und Wohnungszusammenlegungen
• Modernisierung des gesamten Wohnliegenschaftsbestands durch Erhöhung der Investitionen im Bereich Liegenschaftsunterhalt und -erneuerung
• Generelle Erhöhung des Standards der Wohnqualität im Kanton Basel-Stadt
• Erhöhung des Angebots hochwertiger Wohnungen im Kanton Basel-Stadt um 5000 Einheiten innert 10 Jahren

Ziele nur beschränkt erreicht
Als staatliches Entwicklungsinstrument baut Logis Bâle nicht selbst, sondern soll vor allem private Liegenschaftsbesitzer zur Investition in ihre Immobilien motivieren und neue Investoren von den Chancen des Wohnungsbaus im Kanton Basel-Stadt überzeugen. Im Baudepartement angesiedelt, sind in Logis Bâle die Vertreter der Immobilienbranche, des genossenschaftlichen Wohnungsbaus sowie der zuständigen Verwaltungsfachleute eingebunden.
Nach vier Jahren Laufzeit konnte Logis Bâle den nötigen Jahresdurchschnitt nur zur Hälfte erreichen. Im Schnitt wurden jährlich lediglich 230 anstelle von 500 Wohnungen erstellt. Das quantitative Defizit gibt noch keinen Anlass zur Besorgnis. Neue Förderungsinstrumente im Bauwesen greifen erst nach ein paar Jahren. Die Auswirkungen von Logis Bâle dürften sich ab jetzt allmählich bemerkbar machen. So wird für das Jahr 2005 bereits eine Bilanz von mehr als 600 neuen Wohnungen erwartet.

Erfolgreiche institutionelle Bauträger
Bei den auf der Internetseite von Logis Bâle aufgeführten Beispielen sind die Realisierungen von Wohneigentum recht gut vertreten. Ergänzt werden sie um ein paar Einzelbeispiele von Luxuswohnungen in staatseigenen Liegenschaften auf dem Münsterberg. Neben Zusammenlegungen von Kleinwohnungen finden sich dann auch einige Beispiele von neu erstellter Mietwohnungen. Die von einem genossenschaftlichen sowie verschiedenen institutionellen Bauträgern errichteten Objekte zeichnen sich durch eine deutliche Orientierung am Markt aus. Die Vermietbarkeit ist in allen Beispielen als gut bis sehr gut zu bezeichnen, auch wenn sich die Wohnungen eher im gehobeneren Preissegment bewegen:
An der Gellertstrasse an bevorzugter Lage eines Spitalparks realisierte die Wohnstadt Bau- und Verwaltungsgenossenschaft mit den Architekten Kläy und Weber 16 Eigentums- und 16 Mietwohnungen in zwei fünfgeschossigen Bauten. Das Angebot umfasst Einheiten mit 96 und 122 Quadratmetern. An den Wohnungen in den beiden einfachen und elegant anmutenden Wohnblocks fällt vor allem auf, dass ein Zimmer flexibel abgetrennt werden kann, so dass eine kleinere 4-Zimmer-Wohnung mit 96 m2 möglich wird. Die Wohnungen liessen sich bei Preisen zwischen 2050 und 2200 Franken für die kleineren und zwischen 2400 und 2650 Franken Monatsmiete für die grössere Wohnung ohne Probleme vermieten.
Auch die 70 von der Winterthur Leben mit den Architekten Burckardt und Partner erstellten Wohnungen an der Thiersteinerallee im weniger gut gelegenen Gundeldingerquartier erfreuen sich einer äusserst guten Nachfrage. 113 m2 mit vier bzw. fünf Zimmern kosten hier zwischen monatlich 2250 Franken und 2300 Franken. Offenbar existiert ein Bedarf an Familienwohnungen in diesem Preissegment.
Der kurz vor der Fertigstellung stehende Horburghof dürfte ein erster Indikator für die heute noch schwer einschätzbaren Lagen Basel-Nords sein, die mit der Fertigstellung der unterirdischen Stadtautobahn Nordtangente einige interessante Arealentwicklungen nach sich ziehen. Nach Plänen des Architekten Zophoniasson und Partner haben Helvetia Patria und Basler Versicherung einen grösseren Baukomplex mit 120 etwas günstigeren Wohnungen realisiert. Unter anderem sind auch 36 Familienwohnungen entstanden. Der Hauptteil der Familienwohnungen hat Grössen zwischen 107 und 129 m2. Die Mieten liegen zwischen 2000 und 2400 Franken.

Widersprüchliche Angebote bei Staatsliegenschaften
Während private Wohnbauträger sich am Markt zu orientieren haben, scheint die kantonale Wohnbautätigkeit stärker von politischen Vorgaben geprägt und verwickelt sich in widersprüchliche Angebote. Das machen die Beispiele Schwarzpark und Riehenring deutlich. Im Schwarzpark hat der Kanton an echter Toplage mit den bekannten Architekten Miller & Maranta ein architektonisches Highlight realisiert. Im zweifach geknickten, transparent anmutenden achtgeschossigen Baukörper sind insgesamt 31 Wohnungen mit unverbaubarer Sicht in den Park entstanden. Eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung mit 103 m2 im vierten Geschoss kostet 2175 Franken, eine 5 1/2-Zimmer-Wohnung mit 128m2 2595 Franken. Die Wohnungen konnten problemlos vermietet werden, auch wenn (oder gerade weil) die Wohnflächen für eine Toplage bescheiden sind.
An den industriellen Randlagen Basel Nords dagegen sind Wohnungen oberhalb der Grenze von 2100 Franken nur schwer vermietbar. Trotz dieser Tatsache hat der Kanton Wohnungen erstellt, die ein vergleichbares Preisniveau wie diejenigen im Schwarzpark aufweisen. Die von Trinkler, Ferrara, Engler architektonisch recht gelungene Schliessung einer Baulücke am Riehenring bietet 4 1/2-Zimmer-Wohnungen im vierten Stock mit 119 m2 für 2365 Franken und 5 1/2-Zimmer-Wohnungen mit 131m2 für 2625 Franken. Der Kanton macht also keinen Unterschied zwischen dieser von Prostitution, Drogenszene und Verkehr geplagten Randzone der Stadt und der erstklassigen Lage am Schwarzpark und produziert – blind den Zielsetzungen von Logis Bâle folgend – Wohnungen für eher gut verdienende Bevölkerungsschichten.

Die Arealentwicklungen – eine Chance für Baugenossenschaften?
Wenn Logis Bâle bis heute die Erwartungen noch nicht ganz zu erfüllen vermochte, so wurden in den vergangenen Jahren doch eine Reihe grösserer Arealentwicklungen vorbereitet, die wenigstens hinreichend baureifes Land für die Realisierung der 5000 Wohnungen ausweisen werden. Einige davon bieten gute Chancen für genossenschaftliches Bauen. Ein wichtiges und schon fortgeschrittenes Projekt ist das Landhofareal. Das ehemals vom FC Basel im Baurecht als Fussballplatz genutzte Gebiet inmitten des Hofs einer Blockrandbebauung liegt heute in der Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse. Mit der Rückgabe des Baurechts 2001 wurde der Weg für eine Umzonung für Wohnzwecke geebnet. Der aus einem Ideenwettbwerb hervorgegangene Bebauungsplan von Alban Rüdisühli verteilt vier solitäre Wohnblocks im Hofraum und erzeugt eine Atmosphäre des Wohnens im Park. Auf dieser Grundlage soll das Areal noch dieses Jahr eingezont und zur Baureife für die Realisierung von 170 Wohnungen gebracht werden. Der Kanton baut hier nicht selbst, sondern bietet das Areal im Kauf oder im Baurecht an Dritte an. Das Interesse von Vertretern des genossenschaftlichen Wohnungsbaus wurde angemeldet. Wer das Land vom Kanton bekommt, wird entschieden, sobald die Umzonung des Areals rechtskräftig ist.
Am 27. Februar 2005 wurde vom Basler Souverän die Einzonung des Erlenmattquartiers bestätigt und damit die zonenrechtliche Grundlage geschaffen, in den nächsten 15 bis 20 Jahren insgesamt 700 Wohnungen zu erstellen. Der aus zwei Wettbewerben hervorgegangene Bebauungsplan von Ernst-Niklaus-Fausch bietet Wohnbauten mit viel vorgelagertem Freiraum. Auf dem ersten Baufeld soll 2006 begonnen werden, auch hier ist die Eigentümerin mit genossenschaftlichen Bauträgern als mögliche Investoren im Gespräch.

Eindimensionale Wohnbaupolitik
Mit Logis Bâle hat der Kanton Basel-Stadt ein äusserst interessantes, kooperatives und gut vernetztes Instrument zur Förderung des Wohnungsbaus entwickelt. Ergänzt durch die Arealentwicklungen stehen die Chancen gut, dass das Ziel von 5000 Wohnungen erreicht werden kann. Eine ganz andere Frage stellt sich hinsichtlich des Sinns der Zielsetzungen als solche. Die Basler Wohnungspolitik zielt relativ eindimensional auf die etwas bessere Mittelstandsfamilie ab. Ob es Basel damit gelingen wird, trotz deutlich höherer Steuern und Krankenkassenprämien eine ernsthafte Konkurrenz zu den Agglomerationsgemeinden zu werden, wäre zu beantworten noch verfrüht.
Basels Wohnungspolitik in der vorgelegten Form verzichtet auf eine bewusste Auseinandersetzung mit den möglichen Entwicklungen städtischer Lebensformen. Beispiele wie das KraftWerk1 in Zürich wären für die Entwicklungsgebiete einer Architekturstadt nicht nur eine Herausforderung, sondern auch aus bevölkerungspolitischen Überlegungen dringend nötig. Aus dieser Sicht verharrt Logis Bâle in einem äusserst konventionellen Bild der besseren städtischen Mittelstandsfamilie. Die neu mit rot-grüner Mehrheit angetretene Regierung ist jetzt gefordert, über die Zielsetzungen von Logis Bâle hinauszugehen und zu beweisen, dass soziales und kulturelles Bewusstsein mehr sein kann als nur die Verbesserung der Steuereinnahmen.

Links:
www.logisbale.ch
www.erlenmatt.ch
www.horburghof.ch
www.thiersteinerallee.ch
www.wohnstadt.ch
www.zlv.bs.ch

Wohnen Nr. 5, 2005

Solar und sozial

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:55:49 +0000

Die Solarcity im oberösterreichischen Linz setzt in Energie- und Umweltbelangen neue Massstäbe für den gemeinnützigen Wohnungsbau. 1300 staatlich geförderte Wohnungen sind im neuen Stadtteil bereits entstanden, 6000 könnten es dereinst sein. Mit attraktiven Grünräumen und einer Fülle öffentlicher Einrichtungen sorgt die Stadt dafür, dass kein Schlafquartier heranwächst. Strenge Vorgaben stellte sie auch den beteiligten gemeinnützigen Bauträgern.

Richard Liechti
Die Werbebranche weiss es längst. Ein eingängiger Markenname ist Gold wert. Hätten die Stadtoberen das neue Viertel im Süden von Linz «Neu-Pichling» getauft (nach dem Stadtteil, zu dem es gehört), sie hätten eine schlimme Marketingsünde begangen. «Solarcity» (die offizielle Schreibweise «solarCity» bleibe den Werbebroschüren überlassen) spricht dagegen eine deutliche Sprache: Hier trifft zukunftsträchtiges umweltbewusstes Wohnen auf urbanes Flair. Welcher moderne Mensch möchte da nicht hinziehen?

Grünes «Satellitenstädtchen»
Beim Rundgang durch die neuen Siedlungen – an manchen Ecken lärmen noch die Baumaschinen – fällt allerdings auf: Der Name ist auch ein Etikettenschwindel. Zwar lösen namentlich die Vorzeigebauten der internationalen Architektenprominenz Foster, Rogers & Co. die Erwartungen durchaus ein, die der Name Solarcity weckt (obwohl sie in der Grossstadt einige Stockwerke höher ausgefallen wären). Nein, es ist die Stimmung, die so gar nicht städtisch ist: In den Freiräumen zwischen den Zeilen hängen Hausfrauen Wäsche auf, manch eine gönnt sich einen Schwatz mit der Nachbarin, an allen Ecken und Enden rennen Kinder herum, ein junger Mann erprobt stolz den blitzneuen, für seinen Vorgarten allerdings grotesk überdimensionierten Rasenmäher. Auch im Ortszentrum, wo es an Läden und Lokalen nicht fehlt, herrscht vorstädtische Gemütlichkeit.
Das ist wohl auch gut so. Wer hierher gezogen ist, hat ein solches Umfeld durchaus gesucht. Die Solarcity befindet sich nämlich immerhin sechs Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, und Linz ist mit rund 190′000 Einwohnern keine Grossstadt. Sie liegt tatsächlich im Grünen, da übertreiben die Promotoren für einmal nicht. Ein neu erschaffener Landschaftspark mit eigens aufgeschüttetem See erschliesst den Aussenraum für den mühelosen Gebrauch. In unmittelbarer Nähe liegen die Traun-Donau-Auen, ein grosses Biotopgefüge. Eine City ist hier bestimmt nicht entstanden, aber «ein richtiges kleines Satellitenstädtchen», wie die Zeitschrift «Bauwelt» durchaus mit Respekt anmerkt, und erst noch ein im doppelten Sinn grünes.

Wohnungsknappheit und Abwanderung
Nur: Ist das noch zeitgemäss, auf der grünen Wiese zu bauen, nota bene einer sechzig Hektar grossen? Hierzulande würden wohl nicht nur Umweltorganisationen dagegen Sturm laufen. Ewald Reinthaler, bei der Stadt Linz für die Solarcity zuständig, kann mit dieser Frage nicht viel anfangen. Schliesslich zählte die Stadt Anfang der neunziger Jahre 12′000 Wohnungssuchende und litt gleichzeitig unter der Abwanderung junger Familien. Verdichtungen in der Innenstadt waren längst ausgereizt. Da erwies sich das dünn besiedelte Gebiet am südlichen Stadtrand als grosse Chance. Die Stadt besass hier Landreserven, die für eine Gewerbezone bestimmt waren. Was angesichts der herrlichen Landschaft eine Schande gewesen wäre. Eine ökologisch vorbildliche Wohnlandschaft sei Fabriken und Werkstätten doch allemal vorzuziehen.
Die Idee für die Solarcity stammt denn auch ausgerechnet vom damaligen Umweltreferenten, wie der Stadtrat hier heisst. Er gab den Anstoss, unter Federführung der Stadt ein nachhaltiges ökologisches Konzept zu erarbeiten, um die Niedrigenergiebauweise im sozialen Wohnungsbau einzuführen. Ein Masterplan entstand, der ein Siedlungspotential von nicht weniger als 6000 Wohnungen mit der gesamten notwendigen Infrastruktur vorsah. Mitte der Neunzigerjahre hatte die Stadt nicht nur vier gemeinnützige Wohnbaugesellschaften für die Finanzierung und Ausführung von 600 Wohnungen gewonnen, sondern auch die international bekannten Architekten Norman Foster, Richard Rogers und Thomas Herzog für die Planung. Bald folgten acht weitere Gemeinnützige, so dass die Zahl der Wohnungen auf über 1300 schnellte (siehe Kasten).

Minergie-Standard unterboten
Zehn Jahre später: Die Solarcity ist Wirklichkeit geworden. Über 3000 Menschen leben mittlerweile hier. Wohnbauten unterschiedlichster Art sind entstanden: Verputzte Fassaden finden sich ebenso wie Stahlbeton, Holz und Glas. Die Siedlungen der einheimischen Architekten mögen zwar im Schatten der kühnen Konkurrenz teils ungleich biederer daherkommen. Die energetischen und ökologischen Anforderungen, von der Stadt minutiös festgelegt, waren allerdings überall die gleichen: Dazu gehörte in erster Linie die Niedrigenergiebauweise, wobei der maximale Wärmebedarf auf 44 KWh/m2a begrenzt war.
Verschiedene Gebäude unterbieten diesen Wert deutlich, einige sind gar als Passivbauten ausgelegt. Der Durchschnitt liegt bei 36 KWh/m2a, so dass die Solarcity insgesamt deutlich unter dem Wert von 42 KWh liegt, den der Schweizer Minergie-Standard für neue Mehrfamilienhäuser vorschreibt. Kompakte, weitgehend nach Süden ausgerichtete Bauten, hochgedämmte Fassaden sowie eine optimale Wärmespeicherung waren dafür die Voraussetzungen. Die kontrollierte Lüftung war nicht generell vorgeschrieben, ist aber manchenorts eingebaut worden. Die Restheizung geschieht mit Fernwärme; hier hätte eine alternative Energieerzeugung wenig Sinn gemacht.

Ökologisch sinnvolle Materialien
Die Solarkollektoren zur Warmwassererwärmung gaben dem neuen Viertel den Namen. Sie sollen einen Deckungsgrad von mindestens 34 Prozent erreichen. Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung finden sich dagegen nur auf einigen der öffentlichen Gebäude. Wie vielerorts lohnt sich die Einspeisung ins öffentliche Netz (noch) nicht. Die Vorgaben erstreckten sich jedoch nicht nur auf den Betrieb, sondern auch auf den Bau und Rückbau der Gebäude. Ein ausgeklügelter Bauteilekatalog sorgte für einen möglichst sparsamen Verbrauch an Baumaterial und für eine ökologisch sinnvolle Auswahl.
Auf dem Index standen beispielsweise FCKW-, HFKW- und HFCKW-haltige Materialien, die den Treibhauseffekt verstärken, oder PVC, das besonders bei der Entsorgung problematisch ist. Zudem war rezyklierbaren oder rezyklierten Materialien der Vorzug zu geben. Zwar habe es schon mal einen «Ausreisser» gegeben, erzählt Ewald Reinthaler, etwa dass in einer Siedlung Kunststofffenster eingesetzt wurden. Doch in der Summe hätten sich die Bauträger an die Kriterien gehalten.

Tiefen Energieverbrauch belohnt
Den ausländischen Besucher verwundert besonders, dass hier ausschliesslich staatlich geförderte Wohnungen entstanden sind. Dieter Ratschmann von der Gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Linz (GWG), die in der Solarcity 150 Wohnungen besitzt, nennt dafür einen einfachen Grund: Im Umfeld von elf günstigen Konkurrenzgenossenschaften hätten sich teurere Wohnungen schlichtweg nicht absetzen lassen. Um Fördermittel (hier des Landes Oberösterreich) zu erhalten, mussten die Gemeinnützigen genaue Vorgaben erfüllen, wobei die Kostengrenze wegen der Niedrigenergiebauweise um zehn Prozent erhöht wurde. Unterboten die Bauträger die minimal geforderte Energiekennzahl, flossen zusätzliche Gelder.
Belegungsvorschriften gibt es dagegen keine, die Bauträger sind bei der Vergabe im Prinzip frei. Allerdings gelten interne Richtlinien, so dass grosse Wohnungen bei genügender Nachfrage Familien vorbehalten sind. Im Angebot sind Miete, Kauf und Miet-Kauf, bei dem die Wohnung nach zehn Jahren erworben werden kann. Bei allen Varianten gelten Einkommenslimiten, die für eine vierköpfige Familie beispielsweise bei 53′000 Euro jährlich liegen. Verdient jemand später mehr, muss er die Wohnung jedoch nicht aufgeben. Dies dürfte massgeblich dazu beitragen, dass die Bewohnermischung nicht zu einseitig wird. Das Angebot richtet sich durchaus nicht nur an Familien, insbesondere sind auch junge Paare willkommen. In den meisten Siedlungen sind Wohnungen für Betagte reserviert, auch Behinderte finden verschiedene Angebote.

Förderbestimmungen masgebend
Die zwölf gemeinnützigen Bauträger besitzen Tranchen zwischen 60 und 174 Wohnungen. Wohnungsgrössen und Standards liegen etwas unter dem (hohen) Niveau schweizerischer genossenschaftlicher Neubauten. Eine Familie muss sich meist mit weniger als hundert Quadratmetern Nettofläche zufriedengeben, was damit zusammenhängt, dass Fördergelder nur bis neunzig Quadratmeter pro Wohnung vergeben werden. Und: Wo der Schweizer Mieter eine Küche mit allem Drum und Dran – Geschirrspüler, Kühl- und Gefrierschrank, Echtsteinabdeckungen – vorfindet, erwarten den österreichischen nur die Anschlüsse. Die Küche muss er selber besorgen. Die Mieten sind denn auch deutlich günstiger. Einer der begehrtesten Wohntypen in der Solarcity, das Vierzimmer-Reihenhaus von Richard Rogers mit 113 Quadratmetern Fläche, kostet 730 Euro monatlich (ohne Heizung, aber mit Tiefgaragenplatz). Hinzu kommt ein einmaliger Anteil an die Grundstückkosten von 3300 Euro.
Für Dieter Ratschmann von der GWG, die in Linz immerhin 17′000 Wohnungen verwaltet («jeder fünfte Linzer wohnt in einer GWG-Wohnung»), unterscheidet sich das Projekt Solarcity nur wenig von anderen Neubauprojekten: Bei Kosten und Standards war man an die Vorgaben der Behörden gebunden. Aus diesem Grund bieten die Wohnungen auch maximal vier Zimmer. Im Gegensatz zur Stadt, die bei den öffentlichen Gebäuden mit einem Generalunternehmer zusammenarbeitete, vergaben die Gemeinnützigen die Aufträge selbst und wickelten die Projekte traditionell ab. Die Vermietung bereitete keine Probleme: Dank der «Marketingschiene» und der starken Bewerbung des Projekts Solarcity seien bei der GWG zum Zeitpunkt der Fertigstellung alle Wohnungen weg gewesen. Der Anteil ausländischer Mieter in der Solarcity ist übrigens gering, wie dies bei gefragten Wohnungen meist der Fall ist.

Die Solarcity lebt
Ewald Reinthaler von der Linzer Baudirektion hat schon Besucher aus der halben Welt durch die Solarcity geführt. Sogar aus Korea sind sie da gewesen. Erst die Frage, ob nicht die Gefahr bestehe, dass die Solarcity am Ende eine weitere Schlafstadt in der Agglomeration sei, bringt ihn ein wenig aus der Ruhe. Kein Wunder: Denn dagegen hat die Stadt viel unternommen. Das beginnt beim Ortszentrum, wo die Bewohnerinnen und Bewohner Supermarkt, Bäckerei, Apotheke, Bank, Café, Restaurant finden – zur täglichen Versorgung fehlt es an nichts. Im imposanten Volkshaus sind Bibliothek und Veranstaltungsräume untergebracht, ein Seniorenzentrum, Arztpraxen. Die neue Strassenbahnlinie ist fast fertig und wird bald den Betrieb aufnehmen, was über den noch herrschenden unbefriedigenden Halbstundentakt des Busses hinwegtröstet.
Dass die Solarcity eben doch in erster Linie auf junge Familien ausgerichtet ist, beweist das grosse Angebot für diese Bewohnergruppe. Kindergarten und Schule sind etwas abseits platziert, beide mit grossen Spiel- und Sportplätzen. Sie passen sich dem Wachstum des Stadtteils an: Beide haben bereits die zweite Bauetappe hinter sich, weitere Erweiterungen sind möglich. Dass der Kindergarten auch eine Krippe für die Kleineren umfasst und in die Schule ein ausreichender Hort integriert ist, werden viele Schweizer Eltern neidvoll vernehmen. Ein Familienzentrum bietet Hilfe an, ein Stadtteilbüro bildet das Bindeglied zwischen den Bewohnern und der städtischen Verwaltung. Gerade hat man den Grundstein für ein Seelsorgezentrum gelegt. «Wir haben inzwischen hundert Arbeitsplätze in der Solarcity», merkt Reinthaler stolz an.

Warum nicht autofrei?
Auch der Landschaftspark mit seinen Hügeln, Spiel- und Lesezonen und dem Badesee sorgt dafür, dass die Leute ihre Freizeit hier verbringen. Selbst die Hochspannungsleitungen, die noch zwischen Siedlungen und Grünraum verlaufen, werden demnächst abgebrochen. Wenn so viel von Grün die Rede ist, stellt sich eine Frage: Hätte sich hier nicht die Chance geboten, ein autofreies Quartier zu verwirklichen? Dafür, so Reinthaler, sei Linz einfach zu klein. Man finde hier nicht 3000 Personen, die bereit seien, ohne Auto am Stadtrand zu leben.
Wobei durchaus nicht jeder über einen Tiefgaragenplatz direkt unter seiner Wohnung verfügt. Bisweilen ist der Weg zum Auto länger als derjenige zur Haltestelle der Strassenbahn. Zudem hat man innerhalb der Siedlung dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr klar den Vorzug gegeben. Ein Wort noch zur Entsorgung: Auch hier beschreitet man teils neue Wege. Dazu gehören etwa die Urinseparation in der Schule und in 106 Wohnungen, die eine Verwendung als Dünger erlaubt, oder die Reinigung des Grauwassers (Dusche, Spülen und Waschen) in einem bepflanzten Sandbettfilter, so dass dieses anschliessend in einen nahen Bach geführt werden kann.

Grosse Verdienste der Stadt
Noch in diesem Jahr wird die Solarcity einstweilen fertiggestellt. Wann es weitergeht und ob irgendwann tatsächlich 6000 Wohnungen vorhanden sind, hängt von der künftigen Nachfrage auf dem Linzer Wohnungsmarkt ab. Das Erschaffene ist allerdings für eine Stadt dieser Grössenordnung auch so beeindruckend, besonders wenn man sich vor Augen hält, dass es sich durchwegs um kostengünstigen subventionierten Wohnungsbau handelt.
Die Zusammenarbeit zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Bauträgern hat hier tatsächlich reiche Früchte getragen. Die grössten Verdienste hat die Stadt Linz selbst. Die planerischen und organisatorischen Leistungen müssen immens gewesen sein. Besonders augenfällig ist der Wille, ein lebenswertes Umfeld zu schaffen. Auch wenn die Zeit des Wachstums mit der ihr eigenen Dynamik nun einstweilen vorbei ist: Wenn Linz seine Solarcity weiterhin derart pflegt, stehen die Zeichen für die Zukunft gut. (Weitere Informationen: www.linz.at/solarcity)

PLANUNGSSCHRITTE

1990
Die Linzer Stadtpolitik beschliesst, im Raum Pichling ein Stadterweiterungsprojekt umzusetzen. Es soll die Niedrigenergiebauweise im sozialen Wohnungsbau etablieren.

1992
Roland Rainer erstellt einen Masterplan, der bis 6000 Wohnungen mit gesamter Infrastruktur vorsieht.

1993
Die Stadt lässt eine Energiestudie für das Wohnen in Pichling erstellen.

1994
Vier bedeutende gemeinnützige Wohnbauträger erklären ihre Bereitschaft zur Finanzierung und Planung einer Mustersiedlung mit 630 Wohnungen. Für die Planung gelingt es der Stadt, die Architekten Norman Foster (GB), Richard Rogers (GB) und Thomas Herzog (D) zu gewinnen. Für die Energietechnik ist Norbert Kaiser (D) verantwortlich. Die EU fördert die Planung mit einem Betrag von 600′000 Euro.

1995
Weitere acht gemeinnützige Bauvereinigungen machen mit, so dass insgesamt 1300 Wohnungen auf einer Fläche von etwa 60 Hektar gebaut werden können.

1996
Die Stadt Linz schreibt für die städtebauliche Gestaltung der weiteren Wohnungen einen Architekturwettbewerb aus, den der Architekt Martin Treberspurg (A) gewinnt.

1997
Um ein attraktives Freiflächenkonzept zu gewährleisten, schreibt die Stadt einen Landschaftsarchitekturwettbewerb aus, den das Atelier Dreiseitl (D) gewinnt.

1998
Architekturwettbewerbe für die Infrastrukturbauten werden durchgeführt. Die Sieger sind für den Kindergarten Helmut Schimek (A), für das Schulzentrum Michael Loudon (A) und für das Ortszentrum Auer + Weber + Partner (D).

Bis 2005
Errichtung der vom Land Oberösterreich geförderten 1300 Wohnungen sowie der gesamten Infrastruktur in vier Bauetappen.

KOSTEN

Wohnbau       125 Mio. Euro
Infrastruktur   65 Mio. Euro
Gesamtkosten   190 Mio. Euro

Wohnen Nr. 9, 2005

«Die Sistierung der Wohnbauförderung ist inakzeptabel»

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:54:47 +0000

Margret Kiener Nellen* setzt sich dafür ein, dass alle Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum finden. Chancengleichheit und Gerechtigkeit sind ihr seit der frühen Kindheit ein Anliegen. Für sie persönlich war es immer eine Selbstverständlichkeit, als Familienfrau, Anwältin und Politikerin auf kommunalem, kantonalem und nationalem Parkett ihren Platz zu behaupten. Auch wenn dies manchmal einem «Tanz auf dem Seil» gleichkam.

Rebecca Omoregie

Sie sind Gemeindepräsidentin von Bolligen (BE), Nationalrätin, amten ausserdem als Präsidentin des Mieterinnen- und Mieterverbands Kanton Bern und engagieren sich im Vorstand des Schweizerischen Mieterverbands. Daneben führen Sie ein eigenes Anwaltsbüro und sind Mutter von zwei Söhnen. Wie bringen Sie dies alles unter einen Hut?
Margret Kiener Nellen: Einiges muss ich da relativieren. Seit meiner Wahl in den Nationalrat und seit das Gemeindepräsidium in Bolligen vom Nebenamt zum Halbamt wurde, habe ich mich aus der aktiven Praxis als Anwältin zurückgezogen, bleibe jedoch Inhaberin des Advokaturbüros, das ich aufgebaut habe. Und meine Söhne sind mittlerweile 20- und 18-jährig.

Wie hoch ist denn die zeitliche Belastung Ihrer verschiedenen Ämter?
Das Gemeindepräsidium kommt wie gesagt einer 50-Prozent-Stelle gleich. Im Nationalrat bin ich natürlich sehr unterschiedlich gefordert. Während der Sessionen bin ich jeweils drei Wochen lang voll präsent. Dazu kommt die Arbeit in der Finanzkommission, die Vorbereitung meiner eigenen Vorstösse sowie die Vertretung von Abstimmungsvorlagen auf Podien. Alles in allem ist dies sicher nochmals ein 40-Prozent-Pensum.
Nicht wenig neben Beruf und Familienpflichten. Sie sind ja in die Politik eingestiegen und haben sich beruflich selbständig gemacht, als Ihre Kinder noch sehr klein waren.
Ich war, wie es in den meisten Ländern normal ist, immer berufstätig. Als ich mit dem zweiten Sohn hochschwanger war, habe ich in Genf mein Anwaltspatent gemacht. Kurz vor der Geburt habe ich dann meine eigene Kanzlei gegründet.

Wie ging das?
Es ist eine Frage der Organisation. Als berufstätige Mutter lernt frau, effizient zu sein, klare Entscheide und Prioritäten zu setzen. Ich hatte aber auch das Glück, dass beide Grossmütter in der Nähe waren und jeweils einen Tag pro Woche die Kinder betreuten. Ausserdem war mein Mann, wenn er nicht gerade im Ausland war, jeweils an Abenden und Wochenenden sehr präsent, sodass ich frei war für Sitzungen und Anlässe. Aber ich muss sagen, mit unserem Schulsystem ist es ein Tanz auf dem Seil ohne Netz. Auf einem Seil, das manchmal auch reisst. Vor allem solange wir nicht überall Tagesschulen haben.

Was hat Sie motiviert, sich politisch zu engagieren?
Gerade kürzlich habe ich ein altes Schulheft von mir gefunden. Damals, mit 13, habe ich geschrieben: «Sobald das Frauenstimmrecht im Kanton Bern in Kraft treten wird, werde ich eine mehr oder weniger politische Laufbahn einschlagen.»

Schon in diesem Alter war es für Sie also klar, dass Sie in die Politik einsteigen möchten?
Sogar schon früher. Ich erinnere mich noch sehr genau an drei Erlebnisse aus meiner frühen Kindheit, die mich stark geprägt haben. Das eine war 1959 die Ablehnung des Frauenstimmrechts in der Schweiz, was ich - als Sechsjährige – als absolute Ungerechtigkeit empfand. Drei Jahre später erlebte ich, wie meine Schwester von einer Krankenpflegeschule in Bern abgewiesen wurde, mit der Begründung, «man nehme nur Töchter aus gutem Hause». Da wusste ich: Wir leben in einer Klassengesellschaft. Ausserdem verstand ich nicht, dass damals die italienischen Gastarbeiter in der Landwirtschaft für dieselbe Arbeit weniger Lohn erhielten als die Schweizer «Melcher» oder «Karrer». Chancengleichheit, gleiche Rechte für alle – diese Fragen bewegen mich seither.

Wofür setzen Sie sich politisch sonst hauptsächlich ein?
Ein wichtiges Thema sind die Steuern. Es braucht eine Wende nach der neoliberalen Steuerpolitik der letzten zwanzig Jahre. Ich kämpfe dafür, dass Schlupflöcher geschlossen werden und dass die Steuerbelastung in der Schweiz harmonisiert wird. Ich engagiere mich in der Finanz- und Wirtschaftspolitik. Wo mir etwas dubios erscheint, halte ich den Finger drauf. Zum Beispiel wenn die Schweizer Armee im Schnellschussverfahren ohne sorgfältige Evaluation für 310 Millionen Franken Transporthelikopter beschaffen will. Wichtige Anliegen sind mir auch Solidarität und Ökologie – dass wir Sorge tragen zur Schöpfung. Und als Vertreterin der Mieterinnen und Mieter sind natürlich Bodenpolitik, Wohnen und Mieten zentrale Themen für mich.

Sie sind als Politikerin sowohl auf Gemeindeebene als auch kantonal sowie national tätig. Was sehen Sie darin für Vorteile?
In der föderalistisch aufgebauten Schweiz ist es natürlich ein Riesenvorteil, alle drei Ebenen zu kennen. Ergeben hat sich das eigentlich wie von selbst. Früher war ich international tätig. Als Juristin der Internationalen Juristenkommission arbeitete ich drei Jahre in Südostasien, unter anderem an der Einführung der Sozialklausel zwischen Migros und Del Monte für verbesserte Arbeitsbedingungen. Es war vor allem durch die Kinder, dass ich mich nach der Rückkehr in die Schweiz vermehrt dafür interessierte, was im näheren Umfeld passiert: Verkehrsfragen, Ökologie, familienfreundliche Tagesstrukturen. So begann ich mich in der Gemeinde politisch zu engagieren. Das nationale Interesse kam später dazu.

Was reizt Sie an diesen verschiedenen Ämtern? Ich nehme an, auf Gemeindeebene können Sie mehr bewirken, als Präsidentin haben Sie ja «die Zügel in der Hand»?
(Lacht) Nun, natürlich nicht ganz. Aber ja, ich leite den Gemeinderat und stehe der Gemeindeverwaltung politisch vor. Das gefällt mir, ich fälle gerne Entscheide, mir macht es Spass, zu führen, zu organisieren und zu planen. Als Gemeindepräsidentin kann ich auch Pionierarbeit leisten, so haben wir zum Beispiel die Tagesschule eingeführt und erstmals ein Leitbild für unsere Gemeinde erarbeitet. Der Nationalrat ist natürlich eine ganz andere Herausforderung. Hier kann ich das Spezialwissen in meinen Themen sowie meine Sprachkenntnisse einbringen.

Sie haben es angesprochen: Eines Ihrer Themen ist auch der Wohnungsbau. Sie plädieren für eine «vernünftige Wohnbaupolitik». Was verstehen Sie darunter?
Eine vernünftige Wohnbaupolitik muss gewährleisten, dass alle Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum finden. Der Markt kann dies nicht sicherstellen, er baut zu teuer und zu viel Eigentum. Wenn die öffentliche Hand aussteigt, wird im preisgünstigen Segment nicht mehr gebaut. Deshalb setze ich mich ein für eine Revitalisierung der öffentlichen Wohnbauförderung.

Sie haben die Initiative «Günstig wohnen» eingereicht. Was beinhaltet diese?
Wir verlangen eine Wiederaufnahme der Wohnbauförderung im Kanton Bern. Diese wurde seit Mitte der 90er-Jahre sukzessive abgebaut und ist mittlerweile bei Null. 2003 hat der Grosse Rat im Zuge der vielen Sparpakete das Gesetz aufgehoben.

Was verlangen Sie genau?
Wir wollen endlich wieder genügend günstige Wohnungen für kleine und mittlere Einkommen.
Die Initiative ist bewusst als einfache Anregung formuliert: Der Kanton soll die nötigen Rechtsgrundlagen und Instrumente für die aktive und gezielte Umsetzung der Kantonsverfassung schaffen. Diese sieht die Erhaltung und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sowie die Verbesserung ungenügender Wohnverhältnisse vor.

Wie soll konkret der preisgünstige Wohnungsbau gefördert werden? Denken Sie an Subjekt- oder Objekthilfe?
Ganz klar an Objekthilfe, und zwar insbesondere für gemeinnützige Wohnbauträger, vorab die Wohnbaugenossenschaften, und öffentliche Institutionen. Das sind zum Beispiel Einwohner-, Burger- oder Kirchgemeinden. Diesen Bauträgern und Institutionen soll der Kanton Bürgschaften oder Darlehen gewähren. Unterstützt werden sollen aber nicht nur Neubauten, sondern auch sanfte Erneuerungsvorhaben. Ein gutes Beispiel ist die Arbeitersiedlung Murifeld aus den 30er-Jahren. Diese hat die Stadt Bern behutsam saniert und mit Balkonanbauten und modernem Komfort versehen. Dank Fördergeldern von Bund, Kanton und Stadt kostet eine sanierte Viereinhalbzimmerwohnung noch immer um 1000 Franken.

Ist der Ruf nach kantonaler Wohnbauförderung auch ein Zeichen der Resignation, weil die Bundesgelder sistiert wurden?
Nein. Die Sistierung der Rahmenkredite auf Bundesebene ist für mich absolut inakzeptabel und verfassungswidrig. Die Wohnbauförderung ist in der Bundesverfassung verankert, und das Volk hat dieser mit grosser Mehrheit zugestimmt. Wenn die rechten Parteien die Wohnbauförderung abschaffen wollen, dann müssen sie eine entsprechende Verfassungsänderung beantragen – wie dies eine Parlamentarische Initiative der FDP fordert. Paradoxerweise nimmt diese allerdings die Wohneigentumsförderung explizit aus. Mit dem Entlastungsprogramm 2003 sind die Kredite zur Wohnbauförderung sistiert worden. Dagegen habe ich im Dezember 2004 eine Parlamentarische Initiative eingereicht, die demnächst in den Nationalrat kommt.

Also soll auf allen drei Ebenen gefördert werden?
Ja, denn keine der drei Instanzen – Bund, Kanton oder Gemeinden – hat allein die Mittel, die Wohnraumförderung im nötigen Ausmass zu gewährleisten. Der Staat schneidet sich ja ins eigene Fleisch, wenn er die Mietzinse zunehmend über die Sozialhilfe und die Ergänzungsleistungen mitfinanziert, statt günstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

In der Stadt und der Agglomeration Bern herrscht Wohnungsnot, mit einer Leerwohnungsziffer von 0,2 bis 0,5 Prozent. Weshalb wird nicht mehr gebaut?
Ein Grund ist sicher, dass die kantonale Unterstützung sukzessive weggefallen ist. Die Stadt Bern hat zwar einen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik. Doch hat dieser in letzter Zeit vor allem Liegenschaften abgestossen. Mittlerweile, mit Alexander Tschäppät als Stadtpräsidenten, ist einiges in Bewegung, darunter auch Projekte mit mehreren hundert Wohnungen. Ein anderes Problem ist allerdings die Bodenknappheit: Die Region Bern hat zu wenig Bauland, da braucht es unbedingt Ein- und Aufzonungen. Auch in meiner Gemeinde. Noch 1992 wurden im Kanton Bern aufgrund eines SVP-Vorstosses Planungszonen zu Landwirtschaftszonen zurückgestuft, obwohl man schon wissen musste, dass es nicht noch mehr Agrarland braucht. Das war ein haarsträubender Planungsfehler, das wären heute attraktive Wohnquartiere. Wir sind jetzt daran, solche «Sünden» rückgängig zu machen.

Welche wichtigen Themen stehen nächstes Jahr an?
Ein bedeutendes Geschäft auf nationaler Ebene ist die Mietrechtsrevision. Die Mieten müssen endlich von den variablen Hypozinsen entkoppelt werden. Ich bin zum Beispiel eine grosse Anhängerin der Kostenmiete. Der Mietzins muss auf den effektiven Kosten und einer kondolierbaren Rendite beruhen. Auch bei Geschäftsliegenschaften muss etwas geschehen. Trotz grossem Leerstand sind hier die Mieten deutlich höher als im Ausland. Ich bin dafür, die Mietzinse einzufrieren oder staatlich zu kontrollieren. Dieser ständige Anstieg muss endlich einmal aufgehalten werden. Zudem werden wir neue Steuergeschenke mit Referendum bekämpfen müssen.

* Margret Kiener Nellen (52) ist Gemeindepräsidentin ihrer Heimatgemeinde Bolligen, SP-Nationalrätin und Präsidentin des Mieterinnen- und Mieterverbands Kanton Bern. Bis zu ihrer Wahl in den Nationalrat 2003 war sie ausserdem Grossrätin im Kanton Bern. Die dipl. Übersetzerin und Anwältin betreibt seit 1987 ein eigenes Anwaltsbüro in Habstetten. In Zusammenarbeit mit dem Mieterinnen- und Mieterverband und der SVW-Sektion Bern-Solothurn lancierte sie die Initiative «Günstig wohnen», die eine Wiederaufnahme der kantonalen Wohnbauförderung fordert. Margret Kiener Nellen ist verheiratet und Mutter von zwei erwachsenen Söhnen.

Wohnen Nr. 11, 2005

Ordnung im Begriffs-Wirrwarr

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:51:50 +0000

In der Schweiz gibt es rund 1700 Wohnbaugenossenschaften. Sie unterschieden sich hinsichtlich Entstehungsgeschichte und zentralen Inhalten. Die folgende Systematisierung hilft, Ordnung und einen besseren Überblick in dieser Thematik zu schaffen.

Peter Schmid
Für die Genossenschaften, die im Bereich des Wohnungswesens tätig sind, gilt die Aussage: Es mangelt an einer einheitlichen Begrifflichkeit. Zwar hat sich in der Schweiz als Sammel- oder Oberbegriff der Terminus Wohnbaugenossenschaft eingebürgert, die Praxis ist jedoch von einem Sammelsurium unterschiedlicher Bezeichnungen geprägt: Wohngenossenschaft, Baugenossenschaft, Bau- und Wohngenossenschaft, Bau- und Mietergenossenschaft, Mieterbaugenossenschaft, Siedlungsgenossenschaft usw. In vielen Fällen werden diese Begriffe noch mit Zusätzen wie gemeinnützig, allgemein oder liberal erweitert. Oder es finden sich Ergänzungen wie Vrenelisgärtli, Heimeli, Hofgarten usw. Doch diese Vielfalt an Begriffen drückt nicht unbedingt unterschiedliche Zielsetzungen aus.

Sind die Mieter Mitglieder?
Ein erstes bedeutendes Kriterium zur Unterscheidung ist die Frage: Sind die Mieter zugleich Mitglied der Genossenschaft (siehe Tabelle)? Die Genossenschaftsbewegung machte sich ursprünglich den Gedanken zu eigen, dass Leistungserbringer und Leistungsempfänger (hier Mitglieder und Mieter) identisch sind und sich in gemeinsamer Selbsthilfe Wohnraum verschaffen. In der Schweiz haben sich aber auch Genossenschaften etabliert, die eine solche Übereinstimmung nicht kennen; für diese Gruppe gilt, dass die Leistungsempfänger im Bereich des Wohnens nicht mit den Eignern zusammenfallen (zum Beispiel soziale Vermietungswohnbaugenossenschaft). Abgesehen davon treffen wir in der Praxis auch zahlreiche Mischformen an, etwa wenn die Mitglieder gar keine Wohnungen mieten können oder wollen oder wenn nur ein Teil der Mitglieder zugleich Mieter sind.

Selbstverwirklichung oder soziale Zielsetzung
In der ersten Gruppe der Genossenschaften – Mitglieder und Mieter sind identisch – sind zwei Kategorien auseinanderzuhalten: zum einen diejenigen, die im Sinne gemeinsamer Selbsthilfe und zum Zweck des eigenen Wohnbedarfs tätig sind – sie erstellen oder kaufen im Rahmen einer (Selbst-)Verwirklichung Wohnraum. Die eigenen Wohnideen und -bedürfnisse stehen für diese Gruppe im Vordergrund. Diese Genossenschaften nutzen das Rechtskleid der Genossenschaft entweder als Körperschaft für das Eigentum der Wohnungen und sind selbst Mieter. Oder sie erwerben die Wohnungen im Eigentum und die Genossenschaft dient zur Verwaltung der gemeinsam genutzten Teile (z.B. Spielplatz, Heizung usw.) der Wohnanlage.
Viele der heutigen Wohnbaugenossenschaften sind aber nicht zum Zweck des persönlichen Nutzens entstanden, sondern entspringen einer sozialpolitischen Initiative mit dem Ziel, einen kollektiven Bedarf zu decken, sei dies die Bereitstellung von Wohnraum für Familien, für ältere Menschen oder für bestimmte Gruppen von Personal (Bundespersonal, SBB usw.). Dabei handelt es sich meist um eine traditionelle soziale Mitgliederwohnbaugenossenschaft.

Wenn Mieter nicht Mitglieder sind
Auf der anderen Seite stehen diejenigen Genossenschaften, deren Mitglieder und Mieter nicht identisch sind. Diese Gruppe von Bauträgern setzt sich wiederum aus zwei Kategorien zusammen: Zum einen sind es Genossenschaften, die wie die traditionellen Mitgliederwohnbaugenossenschaften einen sozialen Zweck verfolgen; dazu zählen wir zum Beispiel viele Alterswohngenossenschaften, als deren Träger in vielen Fällen Kirchen oder Gemeinden aktiv sind. Oder wir haben es mit sozial eingestellten Persönlichkeiten zu tun, die die Initiative zu solchen Genossenschaften ergriffen haben. Manchmal legten auch Initianten mit ganz eigenen Ideen oder Utopien den Grundstein zu solchen Genossenschaften, oft waren es auch Parteien und Gewerkschaften.

Die «unechten» Wohnbaugenossenschaften
Zur Gruppe derjenigen Genossenschaften, für die Mieter und Mitglieder nicht eins sind, zählt auch die Kategorie der Unternehmer- und Handwerkergenossenschaften. Nebst solchen Bauträgern im engeren Sinne gehören weitere Genossenschaften dazu, für die im Wesentlichen eben nicht ein sozialer Zweck den Anstoss für diese Tätigkeit darstellt, sondern zum Beispiel das Verschaffen von Arbeit oder das Streben nach geschäftlichem Gewinn. Auch wenn sich diese Unternehmen vom Gedanken der Selbsthilfe haben leiten lassen (nämlich zur Arbeitsbeschaffung) und es sich in diesem Sinne um Genossenschaften handelt, sind sie gleichwohl nicht als echte Wohnbaugenossenschaften einzustufen. Denn in diesem Zusammenhang stellt die Bereitstellung von Wohnraum lediglich Mittel zum Zweck dar.
Hinzu kommt, dass viele solcher Bauträger gegründet wurden, um gezielt Wohnbauförderungsmassnahmen zu nutzen und zugleich mit wenig Aufwand an Eigenkapital bauen zu können. Etliche Unternehmen haben diesen Genossenschaften denn auch Leistungen teuer verkauft und damit hohe Anlagewerte der Gebäude verursacht; dieser Umstand hat manchen dieser Bauträger, vor allem in den Achtziger- und Anfang der Neunzigerjahre, in finanzielle Schwierigkeiten gebracht oder ihn gar in den Konkurs getrieben. Etliche Indizien sprechen aus heutiger Sicht dafür, dass solche Missbräuche tatsächlich öfters vorgekommen sind. Von allenfalls ganz wenigen Ausnahmen abgesehen waren aber keine dieser Bauträger Mitglied des SVW.

Gemeinnützigkeit als verbindendes Element
Ein Fazit lautet: Gemeinnützig, im Dienste der Allgemeinheit stehend und als Nonprofit-Organisation konzipiert sind in erster Linie die sozialen Wohnbaugenossenschaften, und zwar unabhängig davon, ob deren Mieter auch Mitglieder sind. Dennoch ist festzuhalten, dass die eigentliche Genossenschaftsidee das Identitätsprinzip (Mitglieder = Nutzer) umfasst, weil damit auch die Selbstbestimmungs- und Mitbestimmungsrechte der Leistungsempfänger gewährleistet sind; diese zusätzlichen Rechte bedeuten für die Mieter einen weiteren Nutzen und konkrete Vorteile.
Dazu kommt, dass damit ein noch weiter gehendes Wohnrecht und eine höhere Wohnsicherheit verbunden sind. Abgesehen davon vertreten diese beiden Typen in der Schweiz gemäss Schätzungen des Autors über 95 Prozent aller Genossenschaftswohnungen. Sie sind also auch unter diesem Blickwinkel als die Haupttypen der schweizerischen Wohnbaugenossenschaftsbewegung zu betrachten. In Bezug auf die Zahl der Wohnbaugenossenschaften bzw. Bauträger machen sie jedoch schätzungsweise nur einen Anteil von 60 bis 70 Prozent aus.

Veränderungen sind möglich
Historisch sind zwei Transformationsprozesse zu unterscheiden. Erstens der Wandel der Selbstverwirklichungsgenossenschaften: Diese Organisationen setzen ihre Bautätigkeit fort und finden im Lauf des Generationenwechsels zu einer Zielsetzung, die nicht mehr die Selbstverwirklichung der Mieter zum Inhalt hat, sondern neu einen kollektiven Bedarf an Wohnraum. Im Rahmen dieser Entwicklung wandeln sich diese Bauträger zu einer sozialen Wohnbaugenossenschaft. Zweitens der Wandel von Handwerker- und Unternehmergenossenschaften: Im Lauf der historischen Entwicklung passen diese Genossenschaften ihren Geschäftszweck an und stellen den Bau von günstigem und spekulationsfreien Wohnraum in den Vordergrund. Dabei spielt es keine Rolle, wenn die Genossenschaft rechtlich im Besitz der Unternehmer verbleibt. Besonders wenn die öffentliche Hand im Spiel ist, sind unter solchen Umständen substanzielle Missbräuche durch zu teure Vergabe von Aufträgen nicht mehr möglich. Als Beispiele für eine solche Entwicklung stehen die Baugenossenschaft Zurlinden in Zürich mit derzeit mehr als 1100 Wohnungen oder die Baugenossenschaft Zentralstrasse.

WEITERE UNTERSCHEIDUNGSMERKMALE VON WOHNBAUGENOSSENSCHAFTEN

Die vorerwähnte Systematisierung hilft zwar, die Wohnbaugenossenschaften unterscheiden zu können. Ergänzend sind jedoch noch weitere Merkmale anzuführen, die Kategorisierungen erlauben und dazu beitragen, die Genossenschaften detaillierter zu unterscheiden.

1. Gründer
Die Praxis der Genossenschaftsbewegung ist von ganz unterschiedlichen Gründern geprägt, seien das Firmen, die öffentliche Hand (Eisenbahner-Genossenschaften), bestimmte Berufsgruppen, Handwerker, Unternehmer oder sogar Gewerkschaften, der Mieterverband oder politische Parteien. Am häufigsten werden jedoch soziale Persönlichkeiten als Gründer genannt. Je nach Gründer oder Gründerin ist die Ausrichtung der Wohnbaugenossenschaften eher sozial oder eher liberal geprägt.

2. Art der Mitglieder
Bei Mieterwohnbaugenossenschaften kann zudem zwischen solchen unterschieden werden, die ausschliesslich natürliche Personen als Mitglieder haben, und solchen, die auch juristische Personen zum Kreis ihrer Mitglieder zählen.

3. Zielpublikum
Je nach Gründern wurde und wird zum Teil auch heute noch ein anderes Zielpublikum angesprochen, zum Beispiel Familien, bestimmte Berufsgruppen, Geschlechter, Behinderte, Singles, ältere Menschen usw. Bei den Berufsgruppen herausragend sind ohne Zweifel die Eisenbahner-Genossenschaften und Genossenschaften des Bundespersonals, von denen es über 150 in der Schweiz gibt. Eine wichtige Gruppe ist die Kategorie der Genossenschaften für Alterswohnen, seien dies Genossenschaften für Altersheime oder Alterswohnungen; zu dieser Kategorie zählen in der ganzen Schweiz ebenfalls etwa 150 Baugenossenschaften. Als das wichtigste Zielpublikum der Wohnbaugenossenschaften gelten aber nach wie vor Familien.

4. Grösse
Als ein weiteres Kriterium zur Unterscheidung gilt die Grösse einer Wohnbaugenossenschaft. Je nach Grösse bzw. Anzahl der Wohnungen ist beispielsweise die Idee der Selbstverwaltung ein Ding der Unmöglichkeit. Von der Grösse hängt es auch ab, welche Zusatzleistungen eine Genossenschaft anbieten kann. Punkto Grösse ist das Bild heterogen: Die Statistik zählt zwar 20 Baugenossenschaften mit mehr als 1000 Wohnungen, 80 Prozent aller Genossenschaften besitzen aber weniger als 100 Wohnungen, ein Drittel davon sogar weniger als 20 Wohneinheiten. Die Schweiz ist somit das Land der kleinen Wohnbaugenossenschaften.

5. Ausbreitung
Auch bezüglich der Ausbreitung ergeben sich Unterschiede. Die meisten Genossenschaften (um 90 Prozent) haben nur Wohnungen in ihrer Standortgemeinde, und nur eine Hand voll ist auch über die Kantonsgrenzen aktiv.

6. Kostenmiete
Die meisten Wohnbaugenossenschaften achten darauf, dass ihre Mietpreise günstig bleiben und berechnen diese nach der Kostenmiete. Andere richten sich nach der Marktmiete. An diesem Merkmal lässt sich zugleich ablesen, ob der Zweck gemeinnützig umgesetzt wird.

7. Gemeinschaftliche und soziale Angebote
Dieses Merkmal unterscheidet die Genossenschaften insofern, als sie gemäss der ursprünglichen Genossenschaftsidee nicht nur preisgünstigen Wohnraum anbieten, sondern auch soziale und gemeinschaftliche Förderleistungen erbringen. Dies kann ein Angebot an Gemeinschaftsräumen sein, ein eigener Sozialdienst, ein Angebot an Gemeinschaft fördernden Leistungen (Feste, Ausflüge, Gemeinschaftsanlässe usw.) oder soziale Leistungen wie zum Beispiel ein Mittagstisch, finanzielle Hilfeleistungen oder eine organisierte Nachbarschaftshilfe. Die meisten städtischen, aber auch viele ländliche Wohnbaugenossenschaften verfügen über solche Angebote, die sich von der Genossenschaftsidee ableiten lassen.

8. Zusatzleistungen für die Mitglieder
Bei den Zusatzleistungen gibt es grosse Unterschiede. Viele Wohnbaugenossenschaften bieten zum Beispiel Kleinreparaturen gratis an, oder es besteht die Möglichkeit, Geld in einer eigenen Depositenkasse zu attraktiven Konditionen bei zugleich hoher Sicherheit anzulegen. Viele Genossenschaften geben auch eine interne Informationsschrift heraus.

9. Mit oder ohne Wohnbauförderung
Viele Wohnbaugenossenschaften der Schweiz (rund 75 Prozent) nahmen Hilfe und Förderung der öffentlichen Hand in Anspruch. Nur wenige verzichten zum Beispiel auf ein Baurecht eines öffentlichen Gemeinwesens oder anderweitige Unterstützung bzw. konnten diese nicht erhalten.

10. Art der Verwaltung
Mit der Grösse hängt die konkrete Umsetzung der Verwaltung zusammen: Handelt es sich um noch gänzlich selbstverwaltete Wohnbaugenossenschaften, oder besteht eine eigene Geschäftsstelle mit eigenen Mitarbeitenden? Je grösser die Organisation, umso zwingender ist eine professionelle Geschäftsstelle. Manche Wohnbaugenossenschaften haben die Verwaltung oder auch Teile davon ausgelagert.

11. Bau- und Kaufaktivitäten
Ein letzter Unterscheidungspunkt betrifft die Weiterentwicklung der Wohnbaugenossenschaft in baulicher Hinsicht: Kommt die Bautätigkeit nach der Erstellung einer ersten Stammsiedlung zum Erliegen, oder findet die Bau- oder Kauftätigkeit eine Fortsetzung? Dazu gehört auch der Aspekt, ob die Genossenschaft den bestehenden Wohnraum im jetzigen Zustand erhält oder weiter aufwertet.

Mit diesen Unterscheidungsmerkmalen können alle Wohnbaugenossenschaften gut beschrieben, analysiert und unterschieden werden. Das vorliegende Raster bietet auch Hilfe zur Beurteilung, wie weit die Inhalte der Charta des SVW umgesetzt und wie weit die darin postulierten gemeinnützigen Leistungen erbracht werden.

Wohnen Nr. 10, 2006

Lärm prägt

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:50:40 +0000

Lärm ist eine akustische Sinneswahrnehmung – keine visuelle. Die Baubranche stützt sich grundsätzlich auf letztere, und Lärm ist damit kaum ein Thema. Dennoch prägt Lärm das Bauen mit – ganz besonders bei genossenschaftlichen Siedlungen.

Inge Beckel
Ein Ton oder Schall kann Wohlklang oder Lärm sein. Musik, ein angeregtes Gespräch gelten als willkommen, als anregend oder beruhigend. Lärm aber ist stets negativ besetzt. Vergleichen wir das Sinnesorgan Ohr mit dem Auge, so hat das Auge ein Augenlid, das es uns ermöglicht, den Blick von der Umgebung weg zu richten, uns stärker auf die anderen Sinne oder auf uns selbst zu konzentrieren. Unsere Ohren aber sind immer auf Empfang. Schliessen können wir sie nicht, wir hören grundsätzlich, was um uns herum passiert: das morgendliche Vogelgezwitscher, das Sirenengeheul des Polizeiautos, der Hip-Hop aus den Kopfhörern des Sitznachbarn, Kindergeplapper, die seichte Klanglandschaft aus den Lautsprechern eines Warenhauses.

Lärm ist das Geräusch der Anderen
Lärm als negative, störende Sinneswahrnehmung nimmt im Alltag zu. Selbst Gehörlose spüren ihn zunehmend als Vibrationen im Körper, wenn beispielsweise an der Zürcher Rosengartenstrasse Lastwagen an ihnen vorbeidonnern. Im Jahre 1996 riefen lärmgeplagte Einwohner und Einwohnerinnen der Stadt New York erstmals den internationalen Tag gegen den Lärms aus: Jeweils am 28. April um 14.15 Uhr soll die Metropole für 60 Sekunden Ruhe bewahren. Stille findet man heute in westlichen Städten wohl am ehesten in einem Kirchen- oder anderen Andachtsraum. Dort kann man sich hinsetzen und verweilen, ohne konsumieren zu müssen. Die Schweizerische Liga gegen den Lärm kämpft seit rund fünfzig Jahren auf politischer Ebene gegen die zunehmende «Verlärmung». Im Alltag unterstützt sie lärmgeplägte Privatpersonen, etwa in der Forderung nach Lärmschutzwänden.
Besonders in stätischen Lagen stellt der Verkehr eine der Hauptquellen von Lärmbelästigungen dar, was insbesondere für Genossenschaftssiedlungen relevant ist, liegen sie doch oft in den Vorstädten, die von Ausfallstrassen tangiert werden. Was geschieht also, wenn ein Wohnort übermässig durch Lärm belastet wird? Steht ein Bau nahe einer stark befahrenen Strasse, werden in einem ersten Schritt Schallschutzfenster eingebaut. Wird eine ganze Siedlung belastet, erstellt die Gemeinde oder der Kanton eine Lärmschutzwand. In der Stadt Zürich wurden bereits 2004 an 230 Strassenkilometern – von insgesamt 740 Kilometern – mit rund 120’000 Anwohnern und Anwohnerinnen die Immissionsgrenzwerte der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (LSV) überschritten; an 30 Kilometern mit noch immer 20’000 Personen sogar die Alarmwerte der LSV. Die Kosten von dannzumal erstellten Schallschutzfenstern oder Lärmschutzwänden – die allerdings jene 230 Kilometer bei weitem nicht abdecken! – beliefen sich auf beachtliche 90 Millionen Franken.

Bauliche Strategien gegen Lärm
Lärmschutzwände schirmen die betroffenen Wohn- und Arbeitsgebiete von der Lärmquelle ab, oder zumindest teilweise. Dies bedeutet für die Betroffenen zweifelsfrei eine Erleichterung für das Gehör. Leider sind aber viele dieser Schutzwände hässlich; was heisst, dass sie für die Augen eine (visuelle) Beeinträchtigung darstellen. Ein jüngeres gutes Beispiel, das vom Gegenteil zeugt, ist die Riedtli-Siedlung, wo derzeit mehrere, zueinander versetzte Scheiben zum Schutz der dahinerliegenden Hofräume erstellt werden. Denkt man diese Entwicklung aber unter städtebaulichen Gesichtspunkten radikal weiter, so werden die Strassenräume von dicht befahrenen Verkehrsachsen zunehmend zu «Hinterhöfen», zu räumlich unattraktiven, reinen Durchgangs-Orten; und zwar insofern, als «ennet», hinter der Wand gewohnt, gelebt, gespielt und gearbeitet wird. Hauptstrassen verlieren dadurch ihren öffentlich-repräsentativen Charakter. Denn der (Blick-)Kontakt zwischen dem Siedlungs- oder Gewerbegebiet und dem erschliessenden Verkehrsraum wird abgeschnitten.
Eine andere Möglichkeit, auf Verkehrslärm zu reagieren, sind bauliche «Puffer». Das Wohn- und Geschäftshaus Manessehof (Familienheim-Genossenschaft Zürich) vom Architekturbüro Arcoop beispielsweise prägt eine mehrheitlich geschlossene Strassenfassade. Hinter der äusseren Mauer liegen die Laubengänge mit den Wohnungserschliessungen. Diese halböffentliche Zone schützt den Privatbereich zusätzlich vor der lärmigen Strasse. Der 1984 entstandene Bau gilt als frühes urbanes Beispiel gegen Verkehrslärm. Die Idee des geschützten Hofraums ist nach wie vor aktuell. Verschiedene geplante Genossenschaftssiedlungen in der Stadt Zürich nehmen sie auf. Zu nennen wären die Siedlungen Grünwald der Genossenschaften GBMZ und Sonnengarten sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (Urs Primas, Jens Studer und Franziska Schneider), das Projekt Ruggächer von GBMZ und Hagenbrünneli (Knapkiewicz und Fickert) oder die Ersatzneubauten der Baugenossenschaft Sonnengarten für die Siedlung Triemli (von Ballmoos Krucker Architekten).
Eine weitere städtebaulich mögliche Variante, auf Strassenlärm zu reagieren, zeigt die Siedlung Kraftwerk1 in Zürich West, die von Stücheli Architekten im Jahre 2001 erbaut wurde. Hier schirmt der Büroriegel – mit Läden und Restaurant im Erdgeschoss -, der parallel zur Hardturmstrasse steht, die dahinter liegenden Wohngebäude in einer ersten Instanz vom Verkehrslärm ab. Ein aktuelles Beispiel ist der geplante A-Park Albisrieden von Baumann Roserens Architekten (Baugenossenschaft Zurlinden). Ein parallel zur Strasse liegender Flachbau mit Ladenlokalen und Arztpraxen schliesst in diesem Fall den öffentlichen Freiraum zur stark befahrenen Albisriederstrasse hin ab, während die beiden seitlichen Wohnriegel weit ins Grundstück zurückreichen. Auf eine ähnliche Lösung setzt die Baugenossenschaft Frohheim bei ihren Ersatzneubauten an der Wehntalerstrasse in Zürich Affoltern (EM2N und Müller Sigrist Architekten). Ein Sockelgebäude mit Büro- und Ladenlokalen, auf dem Einzelhäuser stehen, wird die dahinterliegenden Punkthäuser vor Lärmimmissionen schützen. Bei den Neubauten der Baugenossenschaft Brunnenhof an derselben Strasse (Fischer + Visini Architekten) übernehmen dreistöckige, leicht gestaffelte Längsbauten diese Funktion. Generell kann man sagen, dass ein wesentlicher Grund für den Ersatz von Genossenschaftsbauten heute in der Lärmproblematik liegt, ist es doch äusserst aufwändig und damit kostspielig, Bauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren energetisch und schalltechnisch zu sanieren – Abriss und Neubau ist in diesen Fällen oft wirtschaftlicher.

Der Mensch passt sich an
Gleichzeitig lässt sich beobachten, dass mancherorts direkt neben einer Autobahn munter Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser entstehen. Kostet ein Reiheneinfamilienhaus mit Garten eine halbe Million Schweizer Franken – Lärmschutzwand inklusive -, ist ein solches Angebot für gewisse Familien eine attraktive Alternative zu einer kleineren Geschosswohnung und oft die einzige Chance, Wohneigentum zu erwerben. Zudem sind die entsprechenden Areale bereits erschlossen. Stösst im Gegensatz dazu die Bebauung und damit die Zersiedelung weiter in (noch) ruhige Regionen vor, bedingt dies wiederum den (Aus-)Bau des Strassennetzes sowie des öffentlichen Verkehrs. Jede Verbesserung der Infrastruktur zieht ihrerseits wieder Zuzüger an – und bedingt Lärm. Grundsätzlich aber ist klar: Der individuelle Strassenverkehr generiert ungleich mehr Lärm als der öffentliche Verkehr von Bahn und Tram.
Das Phänomen jedoch, dass Verkehrslärm auf bauliche Entwicklungen einwirkt, ist nicht neu. Als beispielsweise die Hauptstrasse der Gemeinde Sils im Domleschg im Laufe des 20. Jahrhunderts zusehends zu einer nationalen Hauptverkehrsader ins Engadin wurde, drehten die die Strasse flankierenden Häuser nach und nach ihre Ausrichtung im Grundriss: Wohnräume wurden von der Strasse weg an die ruhigere Gebäuderückseite verlegt, während etwa Küchen oder Abstellräume an der Hausfront als Puffer gegen den Verkehrslärm eingerichtet wurden. Auch verschwanden die Mehrzahl der Läden und Restaurants aus den Erdgeschossen entlang dieser überregional bedeutenden Verkehrsachse. Heute, nach dem Bau eines Umfahrungstunnels, können sich diese Bauten langsam wieder dem öffentlichen Strassenraum zuwenden – was auch geschieht, werden die «Strassenanrainer» doch Zug um Zug saniert.

Gibt es eine «Lärmflucht»?
Ein zentrales Thema in öffentlichen Lärmdiskussionen der vergangenen Jahre sind die wegen der Südanflüge stark gestiegenen Immissionen des Flughafens Zürich. Sie werfen die Frage auf, ob Mehrlärm zu Veränderungen in der Besiedelung der fraglichen Gebiete führt. Fragt man nach den Bevölkerungszahlen von Gemeinden in der Region, werden ökonomische Gründe für Wegzüge genannt: Nach dem Zusammenbruch der Swissair etwa gingen Tausende von Stellen verloren, die betroffenen Personen mussten sich eine neue Arbeit suchen – oft andernorts. Doch insbesondere für Schwamendingen und Seebach lässt sich feststellen, dass ein Grund für den Wegzug von Besserverdienenden in der Lärmbelastung liegt. Erkundigt man sich anderseits in der Innerschweiz, etwa dem schwyzerischen Küssnacht, ist die Bevölkerung in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen. Auch hier zählt primär das Wirtschaftliche: Küssnacht und die umliegenden Gemeinden sind steuergünstig. Doch lassen sich auch Fälle von Zuzügern aus den lärmbelasteten Regionen um Zürich ausmachen.
Derlei Veränderungen oder «Bevölkerungswanderungen» müssen langfristig beobachtet werden. Sie schleichen sich ein, in die eine oder andere Richtung. Ihr Ausmass und ihre Auswirkungen sind ungewiss. Heute entwickeln sich Siedlungslandschaften in der Regel entlang von und im Takt mit Verkehrsinfrastrukturbauten. Ob sich möglicherweise in fünfzig Jahren eine Gegenbewegung weg von den Hauptverkehrsachsen – jedenfalls des automobilen Individualverkehrs – nachzeichnen lassen wird? Generell jedoch wird Lebensqualität, wozu die Aussicht auf Ruhe zählt, zunehmend zu einem Leitwert «profitabler» Räume, wie jährlich wiederkehrende internationale Städteratings belegen. Faktoren wie massiver oder dauerhafter Lärm, der sich auf das Wohlbefinden – und letztlich auf die Produktivität – breiter Bevölkerungsteile negativ auswirkt, dürfen vor diesem Hintergrund nicht länger verniedlicht, sondern müssen im Gegenteil ernst genommen und frühzeitig „mitgedacht“ werden – auch im Planen und Bauen.

PUBLIKATION ZUM THEMA

Zur hier beschriebenen Thematik hat das Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) die Studie «Um-Raum-Potenziale erkennen und nutzen» erstellten lassen. Die Autoren Andreas Huber-Maurus und Paul Schweizer zeigen darin anhand verschiedener Beispiele auf, wie verkehrsbelastete Wohnsituationen verbessert werden können. Darunter finden sich auch verschiedene genossenschaftliche Siedlungen. Die 50-seitige, farbig bebilderte Studie kann unter www.bwo.admin.ch (Dokumentation – Forschungsberichte) kostenlos heruntergeladen werden.

Wohnen Nr. 4, 2007

Kompetenz erwerben

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:46:59 +0000

Kleinen Baugenossenschaften fehle das Know-how, um ihren Wohnungsbestand marktfähig zu halten, sagt Joris Van Wezemael. Dafür gibt es viele Gegenbeispiele. Jean-Pierre Kuster, Wohnbaubüro Uster, hat eine Reihe von kleineren und mittleren Genossenschaften bei der (erfolgreichen) Abwicklung von Erneuerungsprojekten begleitet.

Richard Liechti

Wie aktuell ist das Thema «strategische Planung» bei den Genossenschaften?
Jean-Pierre Kuster: Im jetzigen Zeitpunkt ist ein grosses Teil der Bausubstanz der Kriegs- und Nachkriegsjahre renovations- oder ersatzbedürftig. Viele Baugenossenschaften müssen jetzt planen, was sie in den nächsten zwanzig Jahren unternehmen wollen. Das Problem ist: Die Bausubstanz aus jener Zeit ist schlecht, die Grundrisse stimmen nicht mehr.

Welche Optionen gibt es?
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten: 1) Wert erhalten für eine weitere Generation, also Fassade, Fenster, Küche, Bad usw. instand setzen, 2) gleichzeitig Aufwertungsmassnahmen treffen wie Anbauten oder Zusammenlegungen oder 3) abbrechen und neu bauen. Spontan wählen viele den mittleren, weil schmerzfreisten Weg. Doch der erweist sich oft als der Schlechteste. Etwa wenn bei einer Zusammenlegung von zwei Dreizimmerwohnungen zu 900 Franken die neue Fünfzimmerwohnung auf weit über 2000 Franken zu stehen kommt – und trotzdem noch Mängel der alten Bausubstanz wie Ringhörigkeit aufweist.

Und die erste Option? Schliesslich gibt es viele Menschen, für die der Mietzins das wichtigste Kriterium ist.
Das ist eine Frage des Gesamtbestands. Viele Genossenschaften haben zwischen 1945 und 1960 sehr viel gebaut und danach vierzig Jahre lang fast nichts mehr. Deshalb besitzen sie nun grösstenteils kleine Dreizimmerwohnungen. Da entsteht ein grosser Druck, etwas zu unternehmen. Hätte man später mehr gebaut, könnte man einen Teil der Altwohnungen eher belassen.

Fehlt es gerade bei den kleineren Genossenschaften am Know-how, um grosse Erneuerungsprojekte abzuwickeln?
Man kann nicht erwarten, dass eine Baugenossenschaft die Kompetenz bereits besitzt. Sie muss sie aufbauen – und zwar durch Handeln. Qualifizieren kann man sich nur in der Praxis. In den 90er-Jahren waren auch viele grosse Genossenschaften inaktiv. Dank der regen Bautätigkeit ist in den letzten fünf Jahren wieder eine enorme Baukompetenz in die Genossenschaftsszene gekommen. Hätten wir vor zwölf Jahren den gleichen Stand wie heute gehabt, wären Hunderte von genossenschaftlichen Wohnungen mehr entstanden.

Wie sollen Genossenschaften mit Laienvorständen solche Grossprojekte überhaupt bewältigen?
Es ist gar nicht so eine Hexerei, wenn man sich richtig vernetzt. Es gilt etwa, das Angebot des SVW und seiner Sektionen zu nutzen: Förderstellen, Beratungsdienste, Rechtsdienst usw. Dort können auch Fachleute vermittelt werden. Man soll die richtigen Partner wählen, die den Vorstand befähigen und unterstützen, möglichst viel selber zu machen. Nur so kann man Kompetenz erwerben.

Welche Partner sollen das sein: Neutrale Bauherrenberater oder eher Planer/Architekten?
Vom zu frühen Beizug eines Architekten ist abzuraten, da sind zu viele Eigeninteressen im Spiel. Zudem besteht die Gefahr, dass zu früh konkrete Bauprojekte auftauchen. Die strategische Planung ist ein Gesamtprojekt, das auch Kommunikation oder Finanzplanung umfasst. Das Bauen kommt erst ganz am Schluss. Ein guter Berater wird weitere Fachleute beiziehen oder empfehlen, etwa einen erfahrenen Bauleiter für die Gebäudeanalyse oder eine Fachperson für die Kommunikation.

Sie haben auch Ersatzneubauprojekte erlebt, die am Widerstand der Genossenschaftsmitglieder gescheitert sind. Was war der Hauptfehler?
Die Vorstände schlugen zu früh eine bestimmte Richtung ein. Zuerst gilt es, Varianten zu entwickeln und den Mitgliedern und Mietern von Anfang an zu kommunizieren. Allgemein ist das Verständnis bei den Genossenschaftsmitgliedern gewachsen. Ich höre kaum mehr, dass Neubauprojekte verhindert werden, weil das wirtschaftliche Risiko als zu gross erachtet wird oder die Bewohner sich wehren, wie dies vor 15 Jahren noch der Fall war. Interessanterweise gibt es eigentlich nur noch beim Abbruch von Reihenhäusern Opposition.

Wie sehen Sie die weitere Entwicklung?
Auf das Know-how, das in den letzten Jahren entstanden ist, können wir aufbauen. Die Pioniere waren Unternehmer, danach kamen eine Zeitlang Verwalter. Jetzt kommen wieder Unternehmer.

Wohnen Nr. 4, 2005

In der Mühle lohnt die Mühe

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:45:18 +0000

Wenn der Abbruch des Saustalls zum Happening wird: Zum 10-Jahr-Jubiläum gewährt die Wohnbaugenossenschaft Farfalla einen Einblick ins gemeinschaftliche Leben in der alten Schlossmühle Oberdiessbach BE.

Karoline Arn
Vor zehn Jahren stand die alte Mühle in Oberdiessbach, einem Dorf am Rand des Emmentals in Richtung Thun, leer. Das heisst: ein 36 Meter hohes Lagersilo, teilweise noch mit alten Mehlsäcken gefüllt, und eine Mühle mit allem Drum und Dran. Heute dreht sich keine Turbine mehr, um die Mühlsteine anzutreiben – statt dessen dreht eine Kinderschar auf ihren Velos Runden um die Mühle. Das Lagersilo und das alte Müllershaus bieten ein Zuhause für neun Parteien: Familien, Paare oder alleinstehende Personen. Ganz besonderer Wohnraum ist entstanden für eine gemeinsame Wohn- und Lebensform. Zehn Jahre lang wurde renoviert, gelebt, aufgewachsen und entwickelt. Ein Grund zum Zeigen, was uns an der Mühle so gefällt.

Kinder, Kinder…
Ob heute ein trauriger oder fröhlicher Tag wird? Beides ein bisschen. Denn heute wird der Saustall abgebrochen. Das wird spannend. Aber der Saustall war auch lange Zeit Revier der Kinder, ein kleines Hexenhaus, ein gutes Versteck … Soll man sich nun freuen oder nicht? Die Erwachsenen haben Ziegel vom Dach geworfen und sie mit grossen Schubkarren den Weg hinunter zur Schuttmulde gefahren. Die Kinder haben mit Miniatur-Garretli mitgeholfen. Nun ist Showtime. Mit einem Glas Holunderblütensirup haben alle Kinder auf einer Bank Platz genommen: Die Erwachsenen stemmen sich gegen die bröcklige Backsteinwand. Mit grossem Getöse und viel Staub fällt die Mauer um.
Von neuem nehmen grosse und kleine Schubkarren den Weg nach unten und kippen Mauerteile in die Mulde. Zum Dessert wird am Schluss die grosse Kurbel am Bach betätigt: Ein Teil des Wassers wird durch den Kanal im Garten geführt, wo es unter dem Haus in den Turbinenraum fliesst. Ein Bad im Bach macht alle wieder munter. Die Diskussion unter den Kindern geht weiter: Wer darf heute draussen bei der Feuerstelle bräteln? Wer muss zuletzt ins Bett? Wer bekommt am meisten Pommes Chips? Darf ich auch beim Schlangenbrot mitmachen? Die Kinder, ob klein oder grösser, «vertörlen» sich tagelang um die Mühle herum: im Baumhaus, am Seil durch die Bäume schwingend, auf dem Platz oder badend im Kanal. Immer sind Spielkamerädli da, und oft wird es für die Eltern schwierig, die Kinder von der Mühle wegzulocken.

Mensch, Meier…
haben wir nicht, aber einen veritablen Müller, wenigstens dem Namen nach. Heute war ein anstrengender Tag im Büro. Damit noch nicht genug. Um halb neun beginnt die Mühlesitzung. Und geht gut und gern bis elf. Der Bautag will vorbereitet sein, eine Theatervorstellung organisiert und auch die Anschaffung des Tumblers muss geklärt werden. Aber die Güezi, Snacks, Tee und Wein entschädigen fürs Erste. Und der Schwatz nach der Sitzung macht das Ganze lohnend.
Wer sich in die Mühle gewagt hat, ist auch in ein Sozialexperiment eingestiegen. Das Zusammenwohnen geht nicht ohne Toleranz: Andere Meinungen müssen akzeptiert werden, Mehrheitsentscheide und auch des Nachbars Töne, da die Wohnungen relativ ringhörig sind. Es geht nicht ohne eigene Meinung: Alle bestimmen mit, reden mit. Ideen sind gefragt. Es geht nicht ohne Verbindlichkeiten. Ämtli müssen erledigt werden. Arbeiten, die übernommen wurden, müssen auch ausgeführt werden, sonst verzögern sich die darauffolgenden Arbeitsabläufe.

Der Preis ist kein Kleiner
Die Wohnungen sind nicht günstig, die Arbeit vielfältig. Aber was die Mühle dafür gibt, ist für alle Bewohnerinnen und Bewohner mehr wert. Die Kinder leben von klein auf in einer Gruppe und erwerben eine hohe Sozialkompetenz. Sie sind selbständig, weil sie auch mitreden können, sie sind verantwortungsbewusst, weil sie auch mitarbeiten müssen. Wenn sie eine Idee haben, können sie diese umsetzen, müssen aber auch selbst anpacken. Die Erwachsenen leben in einem sozialen Gefüge, das auch bei Krisen im Leben stützt. Zusammen leben festigt Freundschaften, bietet Unterstützung im Alltag und kennt keine Vereinzelung. Und wer genug hat vom Sozialen, schliesst die Wohnungstür und geniesst seine Wohnung.

EINIGE FAKTEN ZUR MÜHLE

- Die Wohnbaugenossenschaft Farfalla hat einen Baurechtsvertrag mit Sigmund von Wattenwyl abgeschlossen.
- Die Mieterinnen und Mieter sind Genossenschaftsmitglieder und zahlen einen Genossenschaftsbeitrag.
- Die neun Wohnungen mit zwei bis fünf Zimmern sind von den Mieterinnen und Mietern selber gestaltet und teilweise selber gebaut worden.
- 16 Erwachsene und 14 Kinder/Jugendliche wohnen in der Mühle.
- Alle Bewohnerinnen und Bewohner übernehmen Ämtli.
- Heute finden jährlich vier Bautage statt, an denen die Bewohnerinnen und Bewohner am und um das Haus herum arbeiten.
- Die Baugruppe koordiniert die Bauarbeiten, die Umgebungsgruppe die Umgebungsarbeiten. Ebenso existiert eine Kulturgruppe, die jährlich vier bis sechs Anlässe organisiert: Konzerte, Lesungen, Theater, Disco, Kinderfeste usw.
- Die Genossenschaft wird durch den Vorstand gegen aussen vertreten.
- Allmonatlich findet eine Sitzung der erwachsenen Mühle-Bewohnerinnen und -Bewohner.
- Zweimal im Jahr nehmen auch die Kinder an der Mühle-Sitzung teil, sie können ihre Anliegen und Ideen einbringen, die Umsetzung wird diskutiert und konkret geplant.

Wohnen Nr. 10, 2005

«Heuschrecken» auf Wohnungsfang

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:43:38 +0000

Still und heimlich kaufen ausländische Investmentgesellschaften Hunderttausende Wohnungen in Deutschland. Ganze kommunale Bestände wechseln den Besitzer. Das Nachsehen haben die Mieter, denn die neuen Eigentümer haben meist nur eines im Sinn: eine kurzfristige hohe Rendite.

Paola Carega
Cerberus – der Name verrät alles. Ein Unternehmen, das sich so nennt wie der dreiköpfige Höllenhund aus der griechischen Mythologie, kann nichts Gutes im Sinn haben. Die US-amerikanische Investmentgesellschaft Cerberus zumindest macht dem Namenspaten alle Ehre. Hemmungslos räubert sie auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland und kauft ganze Bestände auf. Mit Vorliebe schnappt Cerberus dabei nach kommunalen oder industriegebundenen Wohnungsunternehmen; allein in Berlin übernahm 2004 ein Konsortium unter Führung von Cerberus die grösste städtische Wohnungsbaugesellschaft GSW mit rund 70′000 Wohnungen für 200 Millionen Euro.
Der New Yorker Investor ist nicht der einzige ausländische Kapitalanleger, der Zukäufe von Mietwohnungen als attraktive Geldvermehrungsmöglichkeit entdeckt hat. Seit einigen Jahren hat sich eine Reihe Investmentgesellschaften, zumeist aus den USA oder Grossbritannien, auf Wohnungsbestände im preiswerten Marktsegment spezialisiert. So kaufte der US-Finanzinvestor Fortress für 2,1 Milliarden Euro die Wohnungsgesellschaft Gagfah der Bundesanstalt für Angestellte (BfA) mit bundesweit über 80’000 Wohnungen, und der texanische Investor Lone Star übernahm kürzlich 5500 Plattenbau-Wohnungen im Osten Berlins. Die Einkaufsliste lässt sich beliebig fortsetzen: Deutschlandweit rund 600’000 Wohneinheiten – darunter zahlreiche Sozialwohnungen – gehören nach Schätzungen des Mieterbundes mittlerweile ins Portfolio angloamerikanischer Investoren.

«Filetstücke» werden weiterverkauft
Hinter den neuen Eigentümern stecken meist Fondsgesellschaften, die weltweit rund eine Milliarde Dollar privates Beteiligungskapital, «Private Equity», bei Pensionskassen, Versicherungen und Privatpersonen eingesammelt haben – zum einzigen Zweck, es zu mehren und hohe Renditen zu erzielen. Die Attraktivität deutscher Mietwohnungsbestände beruht auf mehreren Faktoren. So ist der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht nur europaweit der grösste, sondern weist auch die nach der Schweiz niedrigste Eigentumsquote auf und verspricht damit ein grosses Privatisierungspotenzial. Zudem weisen die Mietwohnungen eine hohe Qualität auf, denn Jahrzehnte gemeinnütziger und sozialer Wohnraumförderung haben hochwertige Bestände geschaffen.
Weiter profitieren die Investoren von günstigen Einkaufspreisen – viele Städte und Gemeinden verkaufen unter dem enormen Druck ihrer desolaten Haushaltslage. Die meisten Übernahmen erfolgen dabei unbemerkt von der Öffentlichkeit, und auch die Mieter werden nicht immer informiert. Nach ein paar Jahren erhöhen die neuen Hausherren die Mieten oder wandeln die Wohnungen in Eigentum um. Üblich ist auch, dass nach dem Erwerb sehr schnell die «Filetstücke» weiterverkauft werden – zu einem Mehrfachen des Einstandspreises. Kein Wunder also, versprechen sich die ausländischen Kapitalanleger von ihren Immobiliendeals Renditen im zweistelligen Bereich.

Minimales Eigenkapital
Ein Rechenbeispiel zeigt, dass die Wohnungskäufe darüber hinaus praktisch risikolos sind: Für eine Immobilienfirma zum Preis von beispielsweise einer Milliarde Euro zahlt der Investor nur 30 Prozent aus dem Fonds, für die restlichen 700 Millionen Euro nimmt er Kredite auf. Diese werden aus den Mieteinnahmen getilgt. Solange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als die Kreditzinsen, so wie derzeit, verbucht der Investor bereits einen kleinen Gewinn. Gesteigert wird der Profit durch die Aufteilung und den Weiterverkauf von Wohnungen an die Mieter. Umbau- und Renovierungsmassnahmen erzielen zudem erhebliche Steuervorteile und vergolden so die Bilanzen weiter.
Am Ende der Fondslaufzeit verkauft der Investor die Restbestände und streicht den gesamten Kaufpreis ein. Unter dem Strich hat er also nur 30 Prozent bezahlt, aber 100 Prozent kassiert. Mietervereine und Bürgerinitiativen vergleichen diesen Umgang mit Mietwohnbestand inzwischen als «Heuschrecken-Praxis»: Die Investoren fallen Heuschrecken ähnlich über die Wohnungen her, «grasen sie ab und nehmen voll gefressen das nächste Objekt ins Visier».

Wohnqualität vernächlässigt
Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) steht dem Ausverkauf kommunaler Wohnbestände äusserst kritisch gegenüber. So bemängelt GdW-Präsident Lutz Freitag, dass beim Kauf nur finanzielle Transaktionen stattfinden; weder werde in den Bestand investiert, noch erfolge eine Verbesserung oder Vermehrung der Unternehmenssubstanz. «Das Interesse der reinen Finanzanleger gilt nicht der nachhaltigen Entwicklung des Unternehmens und der Immobilienbestände, statt dessen orientieren sie sich allein an den kurzfristigen Ergebnissen des Quartalberichts», so Freitag.
Für die Zukunft der Wohnungsmärkte und die Qualität des Wohnens hätten solche Verkäufe deshalb mittel- und langfristig fatale Konsequenzen. Darüber hinaus werde auch die Quartiers- und Stadtentwicklung vernachlässigt. «Investitionen in die Stadtentwicklung rechnen sich nur langfristig – für die neuen Eigentümer mit einem mittelfristigen Anlagehorizont sind sie deshalb nicht interessant.» Unter den Tisch fallen dürften zudem Initiativen und Projekte für funktionierende Nachbarschaften und für die sozialräumliche Integration kulturell und ethnisch verschiedener Bewohnergruppen, befürchtet der GdW-Präsident.

Sozialwohnungen verhökert
Unverständlich ist Freitag vor allem das Handeln der Kommunen, die ihre Wohngesellschaften verscherbeln, um damit Haushaltslöcher zu stopfen. Ohne Rücksicht auf künftige Generationen, nur für eine einmalige Einnahme, werde verkauft, bedauert er. «Das ist Selbstmord aus Angst vor dem Tod.» Kein gut geführtes Wirtschaftsunternehmen würde eine strategische Beteiligung nur für einmalig zu erzielende Einnahmen veräussern. Freitag: «Es geht um die eigene Zukunft. Das wird von manchem Gemeindepolitiker leider nicht erkannt.» Noch schärfere Worte findet Jochen Kiersch vom Mieterbund Kiel. In den Augen des Geschäftsführers ist der Ausverkauf von öffentlich kontrolliertem Wohnraum schlicht «kurzsichtig, dumm und unüberlegt».
Kiersch weiss, wovon er redet: In den vergangenen neun Jahren sind in Schleswig-Holstein 50’000 preiswerte Mietwohnungen in die Hände ausländischer Investoren gefallen. Nun zeigen sich erste spürbare Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt. So sind laut Mieterbund notwendige Modernisierungsprogramme und die Instandhaltung der Wohnungen gestoppt worden. Sanierungen hätten nur noch kosmetischen Charakter und dienten vor allem dazu, die Mieten hochzutreiben. Zudem sind die Mieten für Sozialwohnungen in Kiel spürbar angestiegen.

Ruppiges Benehmen
Mit Sorge beobachtet der Verein zudem, dass mit den neuen Eigentümern ein rauer Umgangston in die betroffenen Häuser eingezogen ist. So müssten Anwärter für eine Wohnung damit rechnen, dass der Vermieter Mitarbeiter in die alte Wohnung schickt, um zu sehen, ob er überhaupt «wohnfähig» ist. Auch in der Mahnpraxis zeigen sich die Hausherren nicht zimperlich: Wer mit der Miete im Rückstand ist, bekommt eine rote Karte in den Briefkasten. Die Aufschrift: «Ihr Mietkonto steht im Rückstand – der Bestand ihres Mietverhältnisses ist gefährdet – bitte setzen Sie sich mit Ihrem Wohnungspfleger in Verbindung». Der feuerrote Aufkleber, der säumige Mieter entlarvte und für alle Nachbarn sichtbar auf dem Briefkasten prangte, darf immerhin nicht mehr verwendet werden. Der Mieterbund ist gerichtlich dagegen vorgegangen.
Auch die Bewohnerinnen und Bewohner der «Grünen Stadt» im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg haben schlechte Erfahrungen gemacht mit ausländischen Investoren. Ihre Siedlung aus den 30er-Jahren steht teilweise unter Denkmalschutz; die insgesamt 1800 Wohnungen sind grösstenteils unsaniert und bieten wenig modernen Komfort – doch wie der Name verrät, besticht die Anlage durch wunderschöne parkähnliche, grüne Innenhöfe, und das an zentraler Stadtlage. Vor knapp zwei Jahren ging die «Grüne Stadt», die der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW gehörte, an die Finanzgruppe Cerberus. Viele Versprechungen seitens der Stadt gab es damals – etwa, dass man der breiten Bevölkerung weiterhin billige Wohnungen zur Verfügung stellen wollte.

Sozialplan duchgesetzt
Doch nun müssen die Bewohner – darunter viele Arbeitslose und ältere Sozialhilfeempfänger – damit rechnen, dass sich ihre Miete beinahe verdoppelt. Denn die neuen Eigentümer – ein Teil der Wohneinheiten wurde inzwischen weiter veräussert, unter anderem an die Schweizer MCT Grundstücksverwertungsgesellschaft – planen eine umfassende Modernisierung: Doppelglas-Isolierfenster, neue Badezimmer und Küchen, Anschluss ans Fernwärmenetz statt Ofen- und Gasheizung. Die dabei entstehenden Kosten sollen auf die Mieter umgelegt werden: Um bis zu 2.60 Euro pro Quadratmeter soll der Zins steigen. Allein durch den umstrittenen Anbau von Balkonen soll sich eine 53 Quadratmeter grosse Wohnung um umgerechnet knapp 80 Franken monatlich verteuern. Das sprengt nicht nur den Rahmen einer üblichen Erhöhung – viele der alteingesessenen Bewohner können diesen Anstieg schlicht nicht berappen. Zum Beispiel Doris Kohl, die mit ihrer erwachsenen Tochter in einer 54 Quadratmeter grossen Wohnung lebt. «Nach 50 Jahren müsste ich ausziehen», sagt die 59-jährige Rentnerin.
Besonders stossend findet sie, dass die Stadt Berlin jahrelang keinen Cent in die Häuser investiert habe. Notwendige Sanierungen, etwa ein neuer Fensteranstrich oder einbruchsichere Eingangstüren, seien nie ausgeführt worden. Jetzt werde auf Kosten der bestehenden Mieterschaft versucht, neue und zahlungskräftigere Klientel ins Viertel zu locken, kritisiert Frau Kohl. Noch besteht indes Hoffnung für die Bewohner der «Grünen Stadt». Unter anderem ein Artikel in der «Berliner Zeitung» und die Gründung einer Mieterinitiative haben dem Fall derart viel Öffentlichkeit eingebracht, dass die neuen Eigentümer inzwischen davon absehen, die Modernisierung wie geplant eins zu eins durchzuziehen. Stattdessen wird nun zusammen mit der Mieterberatung ein Sozialplan ausgearbeitet, der Rücksicht nehmen soll auf individuelle Sanierungswünsche – und finanzielle Möglichkeiten.

«Schwarzbuch Wohnungsprivatisierung»
Nicht nur Mieterinnen und Mieter bekommen die Auswirkungen zu spüren, wenn kommunale Wohnbestände privatisiert werden. So kündigte die australische Investorengruppe Babcock & Brown sämtliche Verträge mit lokalen Handwerkern und Unternehmern, kurz nachdem sie in der niedersächsischen Stadt Salzgitter die frühere Wohnungsgesellschaft des Salzgitter-Konzerns (heute TUI) mit gut 14’000 Wohnungen gekauft hatte. GdW-Präsident Lutz Freitag räumt indes ein, dass solche weitreichenden negativen Entwicklungen bisher noch die Ausnahme seien. Grundsätzlich hätten die Investoren kein Interesse daran, Mieter zu vergraulen, Wohnungen verkommen zu lassen oder Bürgerinitiativen gegen sich aufzubringen. «Allerdings liegen die meisten Transaktionen erst wenige Monate zurück. Mögliche negative Veränderungen können deshalb oftmals noch gar nicht festgestellt werden», warnt Freitag.
Dieser Meinung ist man auch beim Berliner Mieterverein, der die negativen Folgen der Verkäufe kommunaler Wohnanlagen in seinem «Schwarzbuch Wohnungsprivatisierung» dokumentiert. Angesichts der weiteren geplanten Käufe – laut Mieterverein stehen bundesweit noch rund eine Million öffentlicher Wohnungen zum Verkauf – würden sich ausländische Investoren derzeit noch zurückhalten und sich nach aussen als «Mieterfreunde» gerieren, sagt Geschäftsführer Hartmann Vetter. «Die wahren Absichten werden erst offenbart, wenn der Wohnungsmarkt abgegrast ist», prophezeit er.

Stadt Dresden ist wohnungslos
Glück im Unglück haben vermutlich die Dresdner. So verkaufte die Stadt Dresden in diesem Frühjahr als erste deutsche Kommune ihren kompletten Wohnungsbestand. Insgesamt 48’000 Wohnungen fielen der US-amerikanischen Investorengruppe Fortress auf einen Schlag in die Hand – für einen Preis von 1,7 Milliarden Euro. Der spektakuläre Deal sorgte landesweit für Schlagzeilen. So übersteigt der Erlös aus dem Verkauf die gegenwärtige Schuldenlast Dresdens, was der Hauptstadt Sachsens derzeit den Titel der einzigen schuldenfreien Grossstadt in Deutschland einbringt. Doch der Verkauf ist auch höchst umstritten – und hat nicht nur die in Dresden mitregierende Linkspartei gespalten.
Zwar ist der Investor Fortress in Deutschland bisher als seriöser Geschäftspartner aufgetreten und hat sich gegenüber Mietern, Mitarbeitern und anderen Vertragspartnern fair und zuverlässig verhalten. So akzeptiert Fortress im Fall Dresden eine Sozial-Charta, die unter anderem über 60-jährigen Mietern ein lebenslanges Wohnrecht einräumt, teure Luxussanierungen verbietet und für die nächsten zehn Jahre Eigenbedarfskündigungen unterbindet. Trotzdem: «Der kurzfristige Geldsegen wird sich als Mogelpackung erweisen», sagt Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbunds. Dresden habe bei diesem voreiligen Deal sein «Tafelsilber» verkauft. Langfristig werde sich die Privatisierung als Nachteil für Dresden auswirken. So könne die Stadt zahlreiche Aufgaben wie soziales Engagement, Stadtentwicklung und Wohnraumbereitstellung nicht mehr mit dem kommunalen Partner bewerkstelligen, sondern müsse das künftig bei privaten Anbietern teuer einkaufen, so Rips. Das werde viel Geld kosten.

Auch im «grünen» Freiburg
Der Mieterbund befürchtet zudem, dass das Beispiel von Dresden insbesondere in Ostdeutschland Schule machen könnte. So denken die ebenfalls hoch verschuldeten Städte Berlin und Potsdam bereits über ähnliche Pläne nach. Doch auch der „reiche“ Westen ist nicht davor gefeit: Das grenznahe Freiburg im Breisgau, bekannt für seine fortschrittliche Stadtpolitik, die unter anderem das autofreie Quartier Vauban hervorgebracht hat, möchte rund 8000 Wohnungen verkaufen; nur mehr 1000 Einheiten verblieben in ihrem Besitz. Wie Dresden könnte Freiburg damit seine Schulden komplett tilgen. Trotz positivem Gemeinderatsentscheid ist jedoch noch nichts entschieden. Dank einer Bürgerinitiative, die in Windeseile 26’000 Unterschriften zusammengetragen hat, wird das Volk am 12. November darüber bestimmen können, ob man in Freiburg künftig auf stadteigene günstige Wohnungen verzichten will.

Mehr Infos:
www.gdw.de
www.berliner-mieterverein.de
www.wohnen-ist-menschenrecht.de

Wohnen Nr. 10, 2006

Gut und günstig

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:41:48 +0000

Viele Baugenossenschaften stehen vor der Herausforderung, ihre älteren Siedlungen durch Neubauten zu ersetzen. Dabei gilt es, die soziale Aufgabe der Genossenschaften, nämlich die Bereitstellung günstigen Wohnraums, nicht zu gefährden. In neue Dimensionen bezüglich Preisgünstigkeit und Standard kann jedoch nur vorstossen, wer die engen Grenzen der schrittweisen Erneuerung verlässt und auf eine expansive Strategie setzt.

Andreas Hofer
Nachdem die ersten Mieter in den frühen Dreissigerjahren die Siedlung Neubühl in Wollishofen bezogen hatten, begann ein zehnjähriger Kampf um das Überleben der Genossenschaft. Die Wohnungen waren teuer. Nur wenige konnten sich während der Wirtschaftskrise die grosszügigen Vier- bis Sechszimmerhäuser leisten. Die noch ungewohnte moderne Bauweise hatte ihren Preis und die Banken verweigerten der vermeintlich kommunistischen Genossenschaft weitere Kredite. Selbst mit Mietzinssenkungen, dem Verzicht auf Anteilscheinkapital, der Stundung von Mieten und der vergünstigten Vermietung von grossen Wohnungen, bei denen einzelne Zimmer von der Verwaltung zugesperrt waren, betrug der Leerstand über Jahre gegen zehn Prozent. Die Einladung für die Gläubigerversammlung, die den Konkurs der Genossenschaft beschliessen sollte, war bereits verschickt, als die Stadt Zürich mit dem Verzicht auf eine fällige Amortisation und die ZKB mit einem neuen Kredit das Neubühl in letzter Sekunde retteten.

Grosser Bedarf an günstigen Wohnungen
Das war 1937. Angesichts des heutigen tiefen Preisniveaus von Genossenschaftswohnungen haben viele vergessen, welchen Preis die Genossenschafter in den Pionierzeiten für die Hoffnung auf eine unkündbare, der Spekulation entzogene Wohnung zu zahlen bereit waren. Nicht vergessen ist allerdings die Furcht vor den Risiken, die Neubauten mit sich bringen. Gemessen an einer seit fünfzig Jahren amortisierten kleinen Dreizimmerwohnung für deutlich unter tausend Franken pro Monat – und dies sind mittlerweile die meisten Wohnungen von Genossenschaften – sind Neubauwohnungen teuer. Die Genossenschaften decken mit diesen sehr günstigen Wohnungen eine Nachfrage, die überraschend gross ist.
Wenn wir annehmen, dass ein Haushalt für die Miete nicht mehr als ein Viertel des Einkommens ausgeben kann, sind in der Stadt Zürich 36 Prozent aller Haushalte auf Wohnungen angewiesen, die weniger als 1300 Franken pro Monat kosten. Weitere 29 Prozent können monatlich bis 1900 Franken bezahlen, und nur gut ein Drittel aller Haushalte verfügt über ein Einkommen von mehr als 90′000 Franken pro Jahr und kann sich eine noch teurere Wohnung leisten (alle Mietzinsangaben in diesem Artikel sind Bruttomietzinse). Dem steht in der Stadt Zürich ein ausgetrockneter Wohnungsmarkt gegenüber, wo eine Vierzimmerwohnung durchschnittlich über 2200 Franken pro Monat kostet. Die Genossenschaften leisten mit ihrem Angebot an günstigen Wohnungen in den von chronischer Wohnungsknappheit geprägten Städten einen unschätzbaren Beitrag, der sich auch für das gesamte Gemeinwesen in tieferen Ausgaben für die Sozialleistungen auszahlt.

Ersatzneubau an schwieriger Lage
Die Genossenschaft Hofgarten besitzt in Zürich Leimbach direkt an der Sihl bei der Maneggbrücke eine Siedlung mit 26 Reihenhäusern aus dem Jahr 1930. 1963 schuf der Abriss eines Ökonomiegebäudes Platz für den Bau eines Alterswohnhauses mit 16 Kleinwohnungen. Die enorme Zunahme des Strassenverkehrs, der direkt an den Vorgärten der Reiheneinfamilienhäuser vorbeibraust, eine schlechte Bausubstanz, die Enge der Häuschen und ein Mangel an grosszügigen Familienwohnungen liessen die Genossenschaft neben einer umfassenden Sanierung auch Varianten für einen Ersatzneubau prüfen. Der Befund war eindeutig. Ein Neubau würde nicht nur doppelt soviel Wohnraum wie die bestehende Siedlung bieten, sondern auch eine wesentliche Steigerung der Wohnqualität an diesem schwierigen Standort erlauben. 2003 beschloss der Vorstand, ein Projekt für einen Neubau voranzutreiben. Er beauftragte das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich, einen Projektwettbewerb auszuschreiben, den das Architekturbüro Galli & Rudolf gewann. An zwei Generalversammlungen stimmten die Genossenschafter dem Projektierungskredit und dem Baukredit zu. Diesen Herbst soll mit dem Bau von 57 Wohnungen begonnen werden. Die Genossenschaft hat ihre anderen Siedlungen, die ebenfalls aus den Zwanziger- und Dreissigerjahren stammen, in den letzten Jahren umfassend renoviert. Nachdem sie seit vierzig Jahren nicht mehr neu gebaut hat, kann sie nun einen Fünftel ihrer Wohnungen durch zeitgemässe, grössere ersetzen.
Entlang der Leimbachstrasse sind im Erdgeschoss die weniger lärmempfindlichen und öffentlicheren Räume untergebracht: die Waschküchen, Atelier- und Veloräume, der Kindergarten und der Gemeinschaftsraum. Sie und die in den Obergeschossen liegenden Wohnungen nehmen die ganze Gebäudetiefe ein, so dass kein Zimmer ausschliesslich auf die Strasse orientiert ist. Im Flügel auf die Sihl erstrecken sich die mehrheitlich vier oder fünf Zimmer grossen Wohnungen ebenfalls durch die ganze Tiefe des Baukörpers. Gegen Südwesten haben sie über dreissig Quadratmeter grosse, teilweise als Loggien ausgebildete Terrassen, gegen Nordosten bieten sie den Ausblick auf den Fluss. Der Bau hat ein selbstbewusstes Äusseres. Fensterbänder wechseln mit geschosshohen Verglasungen.

Tiefer Landwert und Kostenmiete entscheidend
Aufgrund der komplizierten Rahmenbedingunen kein billiges, aber dank einer effizienten Grundrissdisposition ein preisgünstiges Projekt, das die Ziele des kostengünstigen, gemeinnützigen Wohnungsbaus (nicht mehr als 2800 Franken Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche) gerade noch einhält. Die 110 Quadratmeter grossen Viereinhalbzimmerwohnungen werden knapp 2000 Franken, die 117 Quadratmeter grossen Fünfeinhalbzimmerwohnungen 2200 Franken kosten. Diese Preise sind nicht subventioniert. Im Gegensatz zu privaten Investoren verzichtet die Genossenschaft allerdings darauf, das Land mit dem heutigen Wert einzusetzen, und hält sich bei der Mietzinsberechnung an das Modell der Kostenmiete. Dieses senkt die Anfangsmieten leicht und führt vor allem mittelfristig zu sinkenden Mieten, während sich nichtgemeinnützige Wohnungen umgekehrt stetig verteuern.
Die beiden Massnahmen zusammen senken die Mieten im Neubau um rund 25 Prozent gegenüber einem Projekt eines privaten Investors. Trotzdem: Verglichen mit den verfügbaren Einkommen der Haushalte und den jetzigen Mieten in den Häusern, die abgebrochen werden, rutschen die neuen Wohnungen der Genossenschaft Hofgarten deutlich in ein höheres Preissegment. Obwohl im Verhältnis zum Markt immer noch günstig, sind es Wohnungen für den Mittelstand.

Zeit und Sorgfalt als wichtigste Parameter
Die Bedeutung der Genossenschaften als Anbieterinnen von günstigem Wohnraum und ihre grossen Bestände an kleinen, älteren Wohnungen aus den Zwanziger- bis Fünfzigerjahren führen in ein Dilemma. Wenn sie ihre Wohnungen mit Ersatzneubauten erneuern, zerstören sie den günstigsten verfügbaren Wohnraum, wenn sie dies nicht tun, entmischen sich die von den Genossenschaften geprägten Quartiere am Rand der Stadt immer stärker und die Kosten für den baulichen Unterhalt steigen. Die Suche nach Möglichkeiten, aus diesem Dilemma auszubrechen, hat die gesamte Genossenschaftsbewegung in den letzten Jahren intensiv beschäftigt. Gefunden wurden keine einfachen Lösungen, sondern sanfte Strategien, in denen Zeit und Sorgfalt eine grosse Rolle spielen.
Zeit, weil die Entscheidungsprozesse in den Genossenschaften geplant und kommuniziert werden müssen. Es sind schliesslich die eigenen Mitglieder, die man von den Neubauvorhaben überzeugen muss. Zeit auch, weil sich Lösungen für interne Wechsel umso leichter finden lassen, als sich der Erneuerungsprozess über eine längere Phase erstreckt. Sorgfalt braucht es, um zwischen günstiger Miete und der Qualität und Grösse der neuen Wohnungen abwägen zu können und um den Planungs- und Bauprozess so zu gestalten, dass die Ziele erreichbar sind. Sorgfalt ist auch unabdingbar, weil mit der Erneuerung der genossenschaftlich geprägten Quartiere ein Teil der städtischen Identität und Baukultur bedroht ist und sich Neubauten als gut gestaltete Ergänzungen neben den Altbauten bewähren müssen.

Etappenweise Vorgehen
Die Genossenschaft Hofgarten zog früh ein externes Beratungsbüro bei, das die Kosten- und Qualitätsstandards mitdefinierte und dann in den durch die Stadt organisierten Wettbewerb einfliessen liess. Ebenfalls mit externer Projektbegleitung und einem Architekturwettbewerb sicherte die Genossenschaft Brunnenhof ihr Projekt ab, als es um den folgenschweren Entscheid ging, die in wenigen Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg gebaute Stammsiedlung an der Wehntalerstrasse am Rand von Zürich Unterstrass in Frage zu stellen. Fast 500 Wohnungen standen zur Disposition – bis auf kleinere, spätere Projekte im Agglomerationsgürtel von Zürich Nord der ganze Wohnungsbestand der Genossenschaft. Auch hier lieferte ein Wettbewerb Bilder für eine Zukunft, welche die bestehenden Qualitäten in etwas Neues überführen soll. Auch hier geht es um massvolle Verdichtung, die nicht viel mehr, aber grössere Wohnungen auf der gleichen Grundstücksfläche unterbringt und bei der die Aussenräume zu einem identitätsstiftenden Element werden sollen. Dabei spielten die Kommunikation, die Etappierung und der Preis des neuen Angebots eine grosse Rolle, als es darum ging, die Genossenschafter von der gewählten Strategie zu überzeugen. Die erste Etappe ist bescheiden. 65 Wohnungen, knapp 15 Prozent der Siedlung, werden ersetzt. Eine Viereinhalbzimmerwohnung mit 100 Quadratmetern Fläche wird im Neubau unter 1800 Franken kosten.
Der Wille, die Kostendifferenz zwischen Alt- und Neubau möglichst klein zu halten, verhindert technologische Experimente und setzt den architektonischen Projekten enge Grenzen. Die Wohnungen sind hell, deutlich grösser als die bestehenden, haben einen Lift, grosszügige Terrassen und allen zeitgemässen Komfort. Die meisten sind für gehbehinderte Menschen geeignet. Sie kosten pro Quadratmeter nur rund 30 Prozent mehr als eine Wohnung im Altbau, sind wegen der grösseren Fläche jedoch doppelt so teuer. Wenn Kritiker behaupten, dass diese erste Etappe ein Schritt zu einer generellen Aufwertung des Wohnungsbestandes und der Verdrängung angestammter Haushalte mit kleinem Einkommen sei, kann man dem entgegnen, dass in 15 Jahren, wenn die Siedlung frühestens gänzlich neu gebaut sein wird, die erste Etappe bereits wieder in einem Preissegment liegen wird, das dann zum günstigsten gehört.

Günstig bauen dank expansiver Strategie
In wirklich neue Dimensionen bezüglich Preisgünstigkeit und Standard können Genossenschaften nur vorstossen, wenn sie die engen Grenzen der schrittweisen Erneuerung verlassen. Siedlungen mit mehr als hundert Wohnungen, einfache Grundstückformen und eine kontinuierliche interne und externe Optimierung der Prozesse erlauben Preise und Qualitäten, die im Bestand nur in Glücksfällen möglich sind. Überdies haben solche Projekte den enormen Vorteil, dass sie nicht bestehenden Wohnraum ersetzen, sondern neuen schaffen. Neben einer kontinuierlichen Erneuerung und Zukäufen von bestehenden Siedlungen verfolgt die grösste Baugenossenschaft der Schweiz, die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ), in den letzten Jahren diese expansive Strategie.
Der im Jahre 2001 fertiggestellte Regina-Kägi-Hof mit 126 Wohneinheiten im Zentrum Zürich Nord war die erste so realisierte Siedlung. In Zürich Affoltern ist zurzeit die Siedlung Ruggächern mit gegen 300 Wohnungen im Bau und ebenfalls in Affoltern soll in den nächsten Monaten mit dem Bau der Siedlung Wolfswinkel mit 200 Wohnungen begonnen werden (vgl. wohnen 9/2004). In den Neubauten kostet eine gut 100 Quadratmeter grosse Viereinhalbzimmerwohnung um die 1700 Franken. Zudem entsprechen die beiden neueren Projekte dem Minergiestandard; beim Wolfswinkel erhöhen weitere ökologische Massnahmen den Anteil an erneuerbarer Energie für Heizung und Warmwasser auf 90 Prozent.

Klare Preisvorgaben
Laut ABZ-Präsident Peter Schmid werden die Gesamtkosten als Zielwert von allem Anfang an definiert. Der Quadratmeter Nutzfläche darf maximal 2700 Franken kosten und in diesem Preis muss der Minergiestandard enthalten sein. Diese ökonomische Rahmenbedingung ist Bestandteil der Ausschreibung eines Architekturwettbewerbs, bei dem Projekte, welche die Vorgaben nicht erfüllen, ungeachtet ihrer sonstigen Qualitäten ausscheiden. Für die Überprüfung der Kostenlimiten zieht die ABZ bereits im Wettbewerb Generalunternehmungen bei. Zwischen diesen erfolgt dann eine Ausschreibung für die Realisierung. Die klaren Vorgaben und definierten Ziele führen zu Projekten, an denen in der weiteren Planung nach der Baueingabe und bei der Realisierung nichts mehr geändert werden muss. So eliminiert die ABZ eine weitere Quelle von Kostensteigerungen.
Entgegen von Gerüchten in der Genossenschaftsszene subventioniert die ABZ ihre Neubauten nicht intern. Einzig Erleichterungen bei der Finanzierung und die Deckung der Projektentwicklungskosten aus der laufenden Rechnung führen zu einer Senkung der Mieten um wenige Prozentpunkte. Der Rest ist effizientes Management und die bei Genossenschaften übliche Kostenmiete. Die Neubausiedlungen der ABZ erschliessen das genossenschaftliche Wohnen weiteren Schichten, die auf familiengerechten und günstigen Wohnraum angewiesen sind. Einige Wohnungen werden jeweils für spezielle Wohnbedürfnisse wie das Alterswohnen und für mietzinsschwache Familien zusätzlich mit staatlichen Hilfen subventioniert. Die Mieten in diesen Wohnungen erreichen das Niveau von günstigen Altbauten.
Die Neubauten der ABZ beweisen nicht nur, dass Genossenschaften ihr Wohnungsangebot sinnvoll ergänzen können, sondern mit tiefen Mietzinsen reduziert sich auch das Vermietungsrisiko bei den Grosssiedlungen mit Hunderten von Wohnungen. Die Genossenschaftsbewegung kann auf diese Weise ihre Rolle stärken und weitere Gebiete in der Stadt für den günstigen Wohnungsbau erschliessen. Innovative Konzepte, wie sie das Neubühl vor siebzig Jahren verwirklicht hat, sind heute günstiger und mit geringeren Risiken umsetzbar.

Wohnen Nr. 9, 2005

Grosser Handlungsbedarf

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:40:15 +0000

Private Investoren und gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften wenden bei der Entwicklung ihrer Liegenschaftenbestände völlig unterschiedliche Strategien an. Dieser Befund der Dissertation von Joris E. Van Wezemael vom Geographischen Institut der Universität Zürich erstaunt zunächst wenig. Schwerer wiegt die Diagnose, die er vor dem Hintergrund der gesellschaftlichen und der wirtschaftlichen Entwicklung stellt: Bei den Baugenossenschaften besteht dringend Handlungsbedarf.

Stefan Hartmann

Was war der Ausgangspunkt Ihrer Arbeit?
Joris Van Wezemael: Im Zentrum stand die Frage, wie die verschiedenen Akteure der Branche mit der grossen Zahl sanierungsbedürftiger Liegenschaftsbestände aus der Zeit der Hochkonjunktur der 1960er und 1970er Jahre umgehen. Viele der Bauten sind ja physisch und konzeptionell ziemlich veraltet. Sollen sie nun saniert, verkauft oder abgerissen werden?

Was sind die frappierendsten Erkenntnisse?
Bei den gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften hat sich eine veritable Kluft zwischen den Kleinen und den Grossen aufgetan. Die Kleinen geraten wegen des fehlenden professionellen Managements zusehends in Schwierigkeiten. Die Grossen haben bei den Strategien zur Erneuerung eine eigentliche Trendwende in der Mieterstruktur, hin zu einer besseren Durchmischung und zum Einschluss mittlerer Einkommensschichten, eingeleitet.

Und die Privaten?
Vor allem bei den institutionellen Anlegern wie Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds und Anlagestiftungen spielt sich seit etwa fünf Jahren eine bis heute nicht abgeschlossene, schier unglaubliche Dynamisierung ab. Dabei bleibt buchstäblich kein Stein auf dem anderen.

Können Sie diesen Befund näher erklären?
Bei den grossen Investoren hat eine neue, finanzwirtschaftliche Logik Einzug gehalten. Da zählt heute in erster Linie der Stellenwert einer Immobilie im Portofolio und nicht mehr primär etwa das Alter oder die Bausubstanz. Die Immobilie wird nach ihrem Beitrag zum Cashflow beurteilt, also dem während eines Jahres erarbeiteten Mittelfluss. Die Deckung der Renten hat zum Beispiel bei den Pensionskassen oberste Priorität.

Was heisst dies für den Immobilienbestand?
Die Bedeutung der Liegenschaften ist weit nach hinten in die Randkategorien abgerutscht. Was nicht in die strategischen Ziele passt, wird verkauft. Diese Entwicklung zeichnete sich deutlich in der Volkszählung 2000 ab: Danach hat in den 1990er Jahren die Zahl natürlicher Privateigentümer mit Mietwohnungen zugenommen, während jene der grossen Anleger zurückgegangen ist. Dies widerspricht allen Prognosen, wonach Mietwohnungen als Investitionsobjekt für die Privaten zusehends unattraktiver seien.

Zu den Baugenossenschaften: Welche Schlüsse lassen Ihre Befragung hier zu?
Bei den grossen Genossenschaften hat ein Umdenken stattgefunden. Sie haben in den 1990er Jahren die stärksten Mietzinssteigerungen aller Akteur-Kategorien vollzogen.

Ist dies eine Folge des grossen Sanierungsbedarfs und der Komfort-Nachrüstung, Stichwort grössere Wohnflächen?
Nur teilweise. Bei den grösseren und mittleren Genossenschaften hat die Mietzinssteigerung mit verständlichen Modernisierungsbestrebungen zu tun. Bei Modernisierungen und Neubauten haben die von mir befragten mittelgrossen Genossenschaften ab Mitte der 1990er Jahre aber auch begonnen, Politik über die Mieten zu machen, vor allem aus Imagegründen. Sie zielen gerade auch baulich auf ein Publikum im mittleren, sozial aufgeschlossenen Einkommensbereich.

Und was ist mit den kleinen Genossenschaften?
Als klein bezeichne ich Genossenschaften unter 500 Haushalten. Sie haben zwei Probleme: Erstens können sie alleine schon vom Know-how her nicht Schritt halten mit den Entwicklungen des Marktes: Die Verwaltung läuft meist ehrenamtlich nebenher. Oft haben sie ein eher soziales, nachbarschaftliches Verhältnis zu ihren Mietern als ein Management-orientiertes. Sie sitzen zum Beispiel zusammen in der Baukommission. Hinzu kommt, dass Kosten für bauliche Sanierungen oft nicht auf den Mietzins draufgeschlagen werden, weil das sonst «böses Blut» gäbe. Damit unterminieren Kleine ihre eigenen Ziele. Sie können keine Rückstellungen machen, weil die Mietzinse künstlich tief gehalten werden. Dies wiederum verursacht Imageprobleme. Schweizer Familien interessieren sich nicht für die Wohnungen, weil der Bewohnermix nicht mehr ihren Vorstellungen entspricht. Eine unglückliche Spirale.

Was liesse sich dagegen tun?
Eine wuchtige Kampagne des SVW täte Not, um die Leute aufzuwecken und ihnen bei der Analyse zu helfen. Auch gehörte das Tabuthema Fusion dringend aufs Tapet. Das widerspricht zwar auf den ersten Blick den Vorstellungen von Selbstverwaltung und Selbsthilfe, könnte aber letztlich die Autonomie der Genossenschaften retten. Abbrüche, wie jüngst in Seebach oder Uster, waren auch lange ein Tabu. Heute sieht man, dass man nicht darum herum kommt. Die Ideale müssen unter den heutigen Marktbedingungen realisiert werden können. Das Gesicht der Genossenschaften hat sich gründlich gewandelt, das zeigen die zahlreichen, auch architektonisch modernen Siedlungen der letzten Jahre, etwa bei der ABZ oder der ASIG. Neue Segmente von Bewohnern, gerade das mittlere Kader, ziehen ein. Dies ist im Sinne der Quersubventionierung durchaus interessant.

Welche Strategie verfolgen die Grossen?
Sanierung ist bei den grossen Genossenschaften ein wichtiges Vehikel zur Legitimierung sozialer Entwicklung geworden. Da sie statutarisch keine Leute rauswerfen oder Häuser verkaufen dürfen, werden soziale Veränderungen strategisch vollzogen, indem man den Leidensdruck in bestimmten Problemsiedlungen anwachsen lässt: Zuerst wird weit im voraus über Sanierungen informiert. Man beginnt, Wohnungen temporär zu vermieten – nicht an Genossenschafter, sondern an Zwischenmieter. Investiert wird nicht mehr. Damit schafft sich die Verwaltung den Boden, damit Sanierungsvorschläge, Mietzinserhöhungen oder Ersatzneubauten mehrheitsfähig werden.

BEI DER ALTERSFRAGE GERATEN DIE GENOSSENSCHAFTEN INS HINTERTREFFEN

Wie gehen die Genossenschaften mit der sozialen und demographischen Entwicklung ihrer Bewohnerschaft um?
Joris Van Wezemael: Viele haben ein echtes Problem: Die meisten Liegenschaften der Boomphase nach dem Krieg sind nicht alterstauglich. Die Verschiebung zu einer immer älteren Bewohnerschaft wird viel zu wenig wahrgenommen. Grössere Genossenschaften reagieren, indem sie ihren älteren Bewohnern innerhalb der Liegenschaften bessere Wohnungen suchen. Diese Politik führt aber in ein Defizit: Durch jeden internen Umzug, bei dem die Wohnung baulich nicht angepasst wird, gerät man mit den Beständen zusehends ins Hintertreffen. Die nötigen Anpassungen der Wohnungen an demographische Gegebenheiten und damit auch die Kosten verschieben sich so in die Zukunft.

Wie können die Genossenschaften der «Aging Society» und dem Wandel an Lebensstilen gerecht werden?
Eine Immobilie darf nicht länger nur als «Wohnkiste» angeschaut werden. Genossenschaften sollten sich vermehrt als Dienstleister sehen. Die Autoindustrie zum Beispiel verkauft heute dem Käufer das Auto als «Package» – mit Optionen für Finanzierung, Versicherung, Wartung und weitere Dienstleistungen. Das sollte auch im Wohnsektor geschehen. Genossenschaften, die sich als ein soziales Gebilde begreifen, könnten eine Vorreiterrolle einnehmen, indem sie gerade für ältere Leute ganze Leistungspakete bereitstellen.

Wie sähe dies konkret aus?
Das umfasst nicht nur rollstuhlgängige Wohnungen, sondern auch Spitex- und Essdienste, Therapie- und Sportangebote, Beratung usw. Wohlgemerkt: Es müssen keine Altersghettos geschaffen werden. Die gesunde Altersdurchmischung von Siedlungen ist nach wie vor äusserst wichtig und liegt im Interesse der alten Mieterinnen und Mieter. Aber es könnten sich hier mehrere Genossenschaften zusammentun.

Wohnen Nr. 4, 2005

Für wen planen?

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:35:57 +0000

Wie das Wohnungsangebot für die Zukunft fit halten? Bei der Erarbeitung entsprechender Strategien ist nicht nur zu berücksichtigen, dass sich der Wettbewerb zumindest regional verschärfen könnte, weil längerfristig nicht mehr mit kontinuierlichem Bevölkerungszuwachs zu rechnen ist. Beachtet werden muss auch der gesellschaftliche und wirtschaftliche Wandel, der zu neuen Ansprüchen an die Wohnungen und das Wohnumfeld führt.

Ernst Hauri
Auf dem Markt überwiegen heute Drei- und Vierzimmerwohnungen. Dies gilt besonders für das genossenschaftliche Angebot. Im Kanton Zürich zum Beispiel machen diese Wohnungsgrössen 57 Prozent aller Wohnungen und 76 Prozent der Genossenschaftswohnungen aus. Viele von ihnen stammen aus den genossenschaftlichen Boomjahren nach dem Zweiten Weltkrieg. Sie haben daher häufig Grundrisse, die das Beziehungsmuster der Kleinfamilie widerspiegeln, die damals den wichtigsten Haushaltstyp darstellte.

Neue Haushaltstypen mit urbaner Orientierung
Inzwischen hat sich der Individualisierungsprozess aber fortgesetzt. Gleiche Bildungschancen ermöglichen es Männern und Frauen, das Leben in und ausser Haus unabhängig und eigenverantwortlich zu gestalten. Trennungen und Neuanfänge werden häufiger, gängige «Wohnbiographien» seltener. Abfolgen von Wohnphasen nehmen zu: Man wohnt allein, mit «Lebensabschnittspartnern», mit oder ohne Kinder, in Wohngemeinschaften, wieder bei den Eltern oder erneut allein. Je nach Haushaltstyp ändern sich die Ansprüche an die Wohnung. Auch in einigen Jahren werden Paare mit Kindern noch einen wichtigen Stellenwert haben. Viele von ihnen dürften jedoch die ideale Wohnform im eigenen Haus sehen und weniger genossenschaftliche Angebote ins Auge fassen. Zahlenmässig dominieren werden in Zukunft die heterogenen Singlehaushalte, und das Gewicht von Alleinerziehenden, Patchwork-Familien oder homosexuellen Paaren nimmt zu. Für viele dieser Lebensformen wird die urbane Umgebung mit ihren kurzen Wegen und dem vielfältigen Kultur-, Dienstleistungs- und Unterstützungsangebot der bevorzugte Wohnstandort sein. Diese urbanen Gruppen stellen für das genossenschaftliche Angebot ein grosses Potenzial dar, ist doch der genossenschaftliche Wohnungsbau vor allem ein städtisches Phänomen: Im Jahre 2000 befanden sich 63 Prozent aller Genossenschaftswohnungen, aber nur 20 Prozent aller Wohnungen in den zehn grössten Schweizer Städten.
Neben haushaltsspezifischen Bedürfnissen beeinflusst immer stärker auch der angestrebte Lebensstil die Wohnvorstellungen. Der Wohnstandort, der Wohnungstyp, dessen architektonische Gestaltung und die Ausstattung sollen den eigenen Lebensstil ausdrücken und von anderen abgrenzen. Zudem werden als Folge der Globalisierung künftig vermehrt Menschen mit anderen Wertvorstellungen mit uns wohnen. Konflikte, die sich häufig um Ordnung, Lärm oder Kindererziehung drehen, sind schon heute an der Tagesordnung. Es braucht auch beim Wohnen spezifische Integrationsanstrengungen und vermehrt auch Angebote, die sich an den spezifischen Bedürfnissen der Zuwanderer orientieren.

Unterschiedliche Wohnansprüche auch im Alter
Mit der steigenden Lebenserwartung verschieben sich die Lebensphasen. Immer häufiger wird im vorgerückten Alter, besonders nach der Kinderphase, auch beim Wohnen nochmals ein Neuanfang gewagt. Die Rückkehr ins städtische Umfeld und der Bezug einer Genossenschaftswohnung können dabei Optionen darstellen. Im höheren Alter schliesslich orientieren sich die Wohnpräferenzen eher an der eingeschränkten Bewegungsfreiheit und dem erhöhten Sicherheitsbedürfnis. Im Jahre 2020 braucht es schweizweit über 200’000 geeignete Wohnungen für über achtzigjährige Personen, gut ein Drittel mehr als heute. Ein erhöhter Bedarf wird vor allem bei Wohnungen mit alterspezifischen Zusatzleistungen bestehen. Auch in diesem Lebensabschnitt werden künftig die Lebensstile vielfältiger sein, und diese erfordern zusammen mit der unterschiedlichen Pflegebedürftigkeit ein breites Spektrum von Wohnformen: von Seniorenresidenzen über Alterswohngemeinschaften bis hin zu Pflegewohngruppen.
Auch das Streben nach langer Gesundheit und nach Wohlbefinden wirkt sich immer stärker im Bau- und Wohnbereich aus. Dabei geht es nicht nur um den Wunsch, ein grosses «Wellness»-Zimmer oder einen zusätzlichen Fitnessraum nutzen zu können. Ebenfalls wichtiger werden Gesundheitsaspekte, die mit einer «nachhaltigen Bauweise» zusammenhängen. Diese soll wenig Energie konsumieren, eine gute Schallisolation aufweisen und frei von Elektrosmog sein. Und auch die Innenausstattungen sollen ökologisch vertretbar, und dem Wohlbefinden nicht abträglich sein.

Preis für viele im Vordergrund
Die auf die Informations- und Kommunikationstechnologien (IKT) gestützte «Wissensarbeit» wird im Mittelpunkt der künftigen Arbeitswelt stehen. Immer mehr Formen der Erwerbsarbeit sind nicht mehr an eine spezifische Örtlichkeit gebunden und können dank Internet auch zu Hause verrichtet werden. Dafür braucht es Platz in der Wohnung und Grundrisslösungen, die das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten ermöglichen. Die IKT werden verstärkt aber auch die Entwicklungen auf der Angebotsseite mitbestimmen. Die Rede ist von «intelligenten Häusern» mit mehr oder weniger ausgeklügelten Steuerungs- und Sicherheitsvorkehrungen, vom «Multimedia-Haus» und anderem mehr.
Spätestens bei diesem Thema ist allerdings zu beachten, dass auch in Zukunft für breite Bevölkerungsteile die Verfügbarkeit von preislich tragbarem Wohnraum vor allen technologischen und ästhetischen Verbesserungen Priorität haben wird. Man schätzt, dass bis zu einer halben Million Haushalte heute und auch künftig Mühe haben, ihre Wohnkosten zu tragen. In der «Wissensgesellschaft» werden zwar gut bezahlte Fachleute in gestylten Lofts wohnen. Wer das preisgünstige Angebot für die breite Schicht von «Zudienern» und «Modernisierungsverlierern» bereit stellen wird, ist angesichts der gegenwärtig beobachtbaren Ausrichtung von Neuangeboten auf den mittleren und höheren Einkommensbereich eine höchst aktuelle Frage.

Welches Publikum
Die skizzierten Veränderungen bei der Wohnungsnachfrage und neue technologische Möglichkeiten werden den Wohnungsmarkt stärker aufgliedern. Eine erste – bekannte – Differenzierung erfolgt in vertikaler Hinsicht nach Preisen und Qualitäten von «sehr einfach» bis «sehr luxuriös». Wo sich eine Genossenschaft mit ihrem Angebot in diesem Spektrum positionieren will, ist eine strategische Entscheidung, bei der auch zu berücksichtigen ist, ob man – allenfalls vorhandene – Mittel der Wohnraumförderung beanspruchen will. Zu beachten ist ferner, dass grössere Teile des mittleren und oberen Marktsegments künftig wohl durch den zugkräftigen Eigentumsmarkt abgedeckt werden. Bei einer anstehenden Sanierung können diese Marktüberlegungen auch dazu führen, dass bestehende Angebote im Interesse einer wirtschaftlich und/oder sozial schwachen Bewohnerschaft weitgehend belassen und nur die nötigsten Erneuerungsmassnahmen durchgeführt werden. Oder stellt das Nebeneinander von unterschiedlichen Qualitäten und Preisen innerhalb einer neu erstellten oder erneuerten Siedlung eine Option dar?
Die zweite, oft noch weniger beachtete Marktgliederung verläuft horizontal nach Produkten und Kunden. Welche spezifischen Bedürfnisse und Ansprüche sollen befriedigt werden, welche Lebensstile sich in einer Siedlung entfalten können? Stehen als Kunden weiterhin die Familien und familiennahe Zusatzleistungen wie Horte, Kindergarten und Spielplätze im Vordergrund? Oder sind es eher neue, urbane Haushaltstypen wie junge, erwachsene oder betagte Singles mit ihren jeweils unterschiedlichen Ansprüchen an Zusatzräumlichkeiten und Serviceleistungen? Welchen Stellenwert haben spezifische Angebote für Menschen mit Behinderungen oder solche für den zeitlich begrenzten Wohnraumbedarf von Studierenden, Lehrlingen, Wochenaufenthaltern oder Angehörige des Aushilfepersonals? Soll sich die künftige Bewohnerschaft aus einheimischen und integrierten ausländischen Haushalten zusammensetzen oder werden auch Migrantinnen und Migranten ihren Platz haben und wenn ja: Was wird für ein gutes Zusammenleben vorgekehrt? Solche Fragen können den Genossenschaftsverantwortlichen helfen, sich über die längerfristigen Ziele klar zu werden und das künftige Wohnungsangebot im Marktgefüge zu positionieren. Je eindeutiger die Antworten ausfallen, umso leichter wird es den Planungs-, Finanzierungs- und Baufachleuten fallen, die für die Zielerreichung notwendigen Projekte auszuarbeiten und umzusetzen.

Ernst Hauri ist Leiter des Bereichs Grundlagen und Information beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).

Wohnen Nr. 4, 2005

«Es geht vor allem um die Selbstbestimmung»

admin — Sat, 28 Aug 2010 13:15:24 +0000

Einst waren sie Hausbesetzer. Dann gründeten sie eine Genossenschaft und wurden zu Hausbesitzern. Patrik Blöchlinger, Vorstandsmitglied der Genossenschaft Hohlraum, erzählt, wie es dazu kam und wie er und seine 24 Mitbewohner mit diesem Rollenwechsel umgehen.

Rebecca Omoregie

Ihre Genossenschaft wurde Ende 2001 gegründet. Die Grosswohngemeinschaft, in der Sie heute leben, gibt es aber schon über zehn Jahre. Können Sie erzählen, wie es dazu kam?
Patrik Blöchlinger: Die WG entstand ursprünglich aus einer Hausbesetzung an der Rosengartenstrasse. Eines Tages mussten die Besetzer dort raus, weil die Stadt eine Notschlafstelle plante. Das Sozialdepartement bot ihnen aber – sozusagen als Tausch unter der Hand – dieses Haus an der Hohlstrasse an.

Was heisst «unter der Hand»? Die Stadt bot Ihnen ein Haus zum Besetzen an?
Nein, nein, zum Mieten. Wir wurden informiert, dass das Haus frei wird und wann es ausgeschrieben wird. «14 Wohnungen für 5000 Franken im Monat», hiess es im Zeitungsinserat.

Und dies gab Ihnen die Möglichkeit, die Grosswohngemeinschaft in einer «offiziellen Form» weiterzuleben.
Ja, aber es war eigentlich ein denkbar schlechter Mietvertrag. Erstens waren anfangs noch gar nicht alle der ehemaligen Bewohner, vornehmlich aus der Junkieszene, ausgezogen und das Haus komplett «zugemüllt». Ausserdem war die Infrastruktur sehr schlecht, und gemäss Vertrag gingen sämtliche Arbeiten, sogar der Unterhalt, zulasten der Mieter.

Kamen Sie deshalb auf die Idee, das Haus zu kaufen?
Vor allem auch, um endlich einmal eine Perspektive zu haben. Der Mietvertrag war immer auf ein Jahr hinaus kündbar. Und so haben wir diese Genossenschaft gegründet.

Weshalb wählten Sie gerade die Form der Genossenschaft?
Als Gründungsmitglied der Genossenschaft Durchbruch habe ich schon gute Erfahrungen gemacht mit dieser Form. Es war auch die einzige Möglichkeit, das Kapital zusammenzubringen und Fördermittel in Anspruch nehmen zu können. Ausserdem wollten wir vermeiden, dass eine Person allein das Haus kauft und somit auch das Sagen hat.

Als Genossenschaftsmitglied muss man ja auch etwas Eigenkapital mitbringen. Verfügten denn alle Bewohner über die nötigen Mittel?
Anfangs, als wir noch nicht wirklich «geschäfteten», setzten wir den Anteilschein noch bei hundert Franken an – erst später haben wir ihn erhöht.

Zum Geschäften kam es dann allerdings nicht so bald.
Nein, weil der Besitzer eine Million verlangte – unserer Meinung nach ein überteuerter Preis. Unser Architekt schätzte, dass das Haus mit seiner schlechten Substanz einiges weniger Wert war.

Gleichzeitig bestand auch ein Projekt, das Haus abzureissen…
Ja, das geschah hinter unserem Rücken und war sehr unerfreulich: Drei junge Architekten kamen mit einem Neubauprojekt auf den Besitzer zu und hatten auch bereits einen Investoren dafür gefunden. Das führte zu heftigsten Auseinandersetzungen mit den Architekten und Investoren, bis diese sich aus dem Projekt zurückzogen. Auch aus der Nachbarschaft gab es Widerstand und letztlich einen Baurekurs.

Hätten Sie sich auch vorstellen können, Ihre Wohnform woanders weiterzuführen?
Ja, wenn wir etwas Entsprechendes gefunden hätten. Im Triemliquarter zum Beispiel hätte es eine Möglichkeit gegeben: Drei besetzte Häuser mit 3000 Quadratmetern Land, die für eineinhalb Millionen Franken zu haben gewesen wären. Leider rannte uns dort die Zeit davon, wir hätten innert kürzester Zeit 300′000 Franken auftreiben müssen. Eigentlich war uns das Haus an der Hohlstrasse aber lieber, weil es zentraler ist. Also gingen wir nochmals auf den Besitzer zu und bezahlten dann halt zähneknirschend die geforderte Million.

Wie lösten Sie die Finanzierung dieses Kaufs?
Zum einen natürlich durch das Anteilscheinkapital, das wir pro Zimmer auf 1000 Franken erhöhten. Ausserdem gewährte uns der Schweizerische Verband für Wohnungswesen aus seinem Solildaritätsfonds ein Darlehen von 420′000 Franken. Das war matchentscheidend. Dazu kamen Privatdarlehen und natürlich die Bankhypothek.

Welche Erfahrungen machten Sie bei den Verhandlungen mit den Banken?
Wir haben viele Banken angefragt, letztlich war nur eine einzige bereit, unser Projekt mitzufinanzieren. Alle anderen, unter anderem auch die Alternative Bank, lehnten ab.

Waren Sie sich bewusst, welche langwierigen bürokratischen Prozesse auf Sie zukamen?
Zwei, drei von uns hatten schon ein bisschen Erfahrung, sei es durch die Gründung anderer Genossenschaften oder in der Verwaltungsarbeit. Der grosse Rest allerdings wusste nicht, was eine Hypothek und was ein Darlehen ist.

Wenn Sie auf den ganzen Prozess der Genossenschaftsgründung, Finanzierung und schliesslich noch Renovation des Hauses zurückblicken: Wo lagen die grössten Probleme?
Die Renovation war eigentlich das Mühsamste. Die Fassade musste saniert werden, einzelne Fenster ersetzt, das Treppenhaus repariert und die komplette Elektrik erneuert werden. Das alles in bewohntem Zustand und mit viel Eigenarbeit von unseren Leuten.

Sie wurden auch Mitglied geworden beim SVW. Wie erlebten Sie – neben der finanziellen Unterstüzung – die Beratung und Begleitung durch den Verband?
Bei der Gründung und später bei der Finanzierung und allen Formalitäten – Handänderung, Hypothekarverträge, unwiderrufliches Zahlungsversprechen – waren wir sehr froh um die Unterstützung. Da muss man sich ja schon ein bisschen auskennen.

Sie werden oft mit diesem Etikett «von Hausbesetzern zu Hausbesitzern» versehen. Plötzlich haben Sie mit Finanzplänen, Hypotheken und Statuten zu tun. Wie empfinden Sie diesen Rollenwechsel?
Ich habe eine kaufmännische Lehre gemacht und auch schon als Geschäftsführer von Firmen gearbeitet, habe also mit solchen Themen keine Mühe. Für mich ist das auch kein Widerspruch. Irgendjemandem müssen die Häuser ja gehören. Wenn die Bewohner gleichzeitig die Besitzer sind, gibt das eine gewisse Autonomie und Selbstbestimmung – das schätze ich.

Wie ist Ihre Genossenschaft organisiert?
Wir haben einen Vorstand mit sieben Mitgliedern. Die Genossenschaft ist für das Haus zuständig. Die Mietverträge für die einzelnen Zimmer laufen über eine Interessengemeinschaft, in der alle Mieter vertreten sind.

Wie hoch sind die Mietzinse?
Ohne Nebenkosten beträgt der Quadratmeterpreis rund 10 Franken. Das scheint sehr günstig, aber wenn man bedenkt, was man dafür geboten bekommt, dass es kleine Zimmer sind, dass mit Ofenheizung geheizt wird, dass die Strasse sehr laut ist – dann gibt es wohl andere, konventionelle Baugenossenschaften, die im Vergleich zur Leistung fast billiger sind.

Hier leben etwa 25 Leute in 40 Zimmern, teilen sich Küche und ein einziges kleines Bad. Wie hat man sich den Alltag in der Grosswohngemeinschaft vorzustellen?
Das funktioniert erstaunlich gut, schliesslich haben die meisten ganz unterschiedliche Tages- und Nachtrhythmen. Kochen und Einkaufen tut jeder für sich, abgesehen von einem Grundstock, der aus der Gemeinschaftskasse bezahlt wird. Nur fürs Putzen gibt es einen Plan, was allerdings nicht viel nützt, ausser dass man wenigstens weiss, wer es nicht gemacht hat (lacht).

Eine gewisse Toleranz muss man also mitbringen…
Ja, aber die Grösse macht es irgendwie auch einfacher. Eine Dreier-WG kann diesbezüglich anstrengender sein, weil man dann zum Beispiel ganz genau weiss, wer diese Kaffeetasse hat stehen lassen. Hier kann man das nicht zuordnen. Entweder man ignoriert die Tasse oder man stellt sie weg.

Was sind das für Menschen, die hier wohnen?
Das ist sehr unterschiedlich: Wir haben Leute in Ausbildung – Studenten, Kunstschüler – Informatiker, aber auch Bauhandwerker, Leute aus der Gastronomie, DJs.

Wäre für Sie persönlich irgendwann auch eine andere Wohnform denkbar? Ist die Grosswohngemeinschaft einfach eine Lebensphase?
Ich könnte mir schon vorstellen, in einigen Jahren woanders etwas aufzubauen, vor allem, weil mich hier die Strasse stört. Vielleicht ein kleineres Projekt mit ausgewählten Leuten, das kann aber durchaus auch wieder genossenschaftlich sein. Für diejenigen, die eine Familie gründen, stellt sich natürlich jeweils auch die Frage, wie es weitergeht.

Es hat also keine Kinder im Haus?
Zwei Frauen sind jetzt schwanger, werden aber ausziehen. Es wird viel geraucht hier, im Keller finden laute Parties statt – das ginge wohl einfach nicht. Ich denke, es würde auch schnell zu einer Abspaltung führen.

Welches sind für Sie die Vorteile dieser Lebensform?
Man kann sich Infrastruktur teilen, spart also Kosten. Ausserdem sind immer Leute da, man muss nicht ausgehen, um jemanden zu treffen. Und man kann neben seinem Zimmer auch den Rest des Hauses mehr oder weniger selbstbestimmt mitnutzen. Es gibt keinen Hauswart oder Nachbarn, die auf Regeln pochen.

Gibt es auch Nachteile?
Ja, zum Beispiel wenn man Besuch hat und ein ruhiges Nachtessen im kleinen Rahmen organisieren möchte – das geht hier einfach nicht.

Wie beurteilen Sie den Wohnungsmarkt in Zürich?
Wir könnten noch viel mehr Leute aufnehmen. Gerade in diesem Bereich – günstige Wohngelegenheiten für Menschen, die selbstbestimmt leben möchten – gibt es einen massiven Mangel, das deckt der Markt gar nicht ab.

Was ist mit traditionellen Genossenschaften? Diese bieten in ihren Altbauten ja auch sehr günstige Wohnungen an.
Ja, aber diese richten sich in erster Linie an Familien, was natürlich auch wichtig ist. Ausserdem möchten viele Menschen ihren Wohnraum bis zu einem gewissen Grad auch selbst gestalten können.

In anderen Genossenschaften hat man ja auch Mitsprache- und Mitwirkungsmöglichkeiten.
Ja, aber ich meine auch bauliche Veränderungen. Normalerweise muss man ja, wenn man auszieht, alles wieder weiss malen. Das ist hier nicht so. Grundsätzlich haben die Bewohner grosse Freiheiten und müssen beim Ausziehen das Zimmer einfach besenrein abgeben. Der nächste Mieter soll es dann selbst so gestalten, wie er es haben will.

Könnten Sie sich vorstellen, dass auch herkömmliche Genossenschaften diese Lücke abdecken?
Ich fände das sehr sinnvoll. Gerade eine grössere Genossenschaft, die ältere Liegenschaften besitzt, die vielleicht in einigen Jahren abgerissen werden, könnte doch auch einmal ein Haus für ein solches Projekt zur Verfügung stellen.

Planen Sie noch weitere Projekte?
Ja, das wäre eigentlich schon die Idee. Im Moment ist es einfach schlicht unmöglich, etwas zu finden. Was in der Zeitung inseriert ist, sind entweder überteuerte Objekte oder «Schrottgrundstücke», die einen Haken haben.

In der Klassierung von Genossenschaftstypen werden Genossenschaften wie Ihre, denen es primär um die Deckung des eigenen Wohnbedarfs geht, auch als «Selbstverwirklichungsgenossenschaften» bezeichnet – im Gegensatz zu «sozialen Genossenschaften». Da schwingt ja auch eine leise Kritik mit…
Ich finde, solange man sich preislich im unteren Segment bewegt, hat das immer noch eine grosse soziale Komponente. Problematisch wird es, wenn es bei solchen Projekten eher um verkappte Eigentumswohnungen geht, wie etwa an der Sihlhallenstrasse.

Sie sprechen von der Baugenossenschaft Homelab? (Siehe wohnen 5/2007)
Ja, genau. Für das Milieuquartier im Kreis 4 mögen dies günstige Quadratmetermieten sein, aber für mich sind das Yuppiewohnungen. Die Initianten streben ja auch nicht unbedingt ein genossenschaftliches Zusammenleben an.

Ist denn bei Ihnen der soziale Anspruch in den Statuten verankert?
Ja.

Achten Sie bei Neuvermietungen auch darauf, welcher Interessent am ehesten auf ein günstiges Zimmer angewiesen ist?
Nein, da spielt es eher eine Rolle, wer am besten reinpasst.

Dann könnte bei Ihnen also auch jemand wohnen, der sich eigentlich viel mehr leisten könnte?
Ja, das gibt es: Wir haben einen Millionär im Haus, der von der finanziellen Situation her nicht unbedingt hier leben müsste. Aber diese Person trägt sehr viel zum Zusammenleben bei, das ist auch wichtig. Schliesslich geht es uns nicht nur um die günstige Miete, sondern auch um das selbstbestimmte Wohnen.

Wohnen Nr. 10, 2007